فسخ قرارداد به چه معنا است؟
مفهوم واژه‌ی فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد. فسخ قرارداد اصلاحی رایج و بسیار مورد توجه می باشد که باید به شرایط و چگونگی آن آگاهی کامل داشته باشید. توجه داشته باشید که هر معامله ای می تواند در نهایت منجر به فسخ شود. این فسخ می تواند بنا به دلایل مختلفی و همچنین به صورت های مختلفی انجام شود. شما باید به عنوان یکی از طرفین هر قراردادی که به خوبی با قوانین فسخ معامله ملک آشنا باشید تا بتوانید به موقع نسبت به فسخ اقدام کنید یا مانع از رفتارهایی شوید که می تواند طرف مقابل را به صورت قانونی به سمت فسخ قرارداد سوق دهد.
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند. عدم اشنایی با قوانین فسخ می تواند دردسر هایی را برای شما ایجاد کند. توجه داشته باشید که همیشه قرار نیست که قرار دادهای بسته شده فی مابین دو طرف به خوبی خوشی پیش برود. حتی اگر آن شخص کسی باشد که شما بارها و بارها با او قرارداد بسته و همکاری هایی داشته اید. به همین دلیل آگاهی نسبت به شرایط و همچنین نسبت به قوانین فسخ معامله ملک می تواند برای شما امری مفید و البته تا اندازه ای با توجه به پیچیدگی های حقوقی الزامی هم باشد.
در بسیاری از موارد پیش می‌آید که شما بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به طرف مقابل خود در معامله اقدام به خرید ملکی می‌کنید، غافل از اینکه تنظیم‌کننده‌ی سند بنا به دلایل مختلف یک بند خاص را در این سند تنظیم کرده است. این بند یک جمله‌ی بسیار ساده است “اسقاط کافه خیارات. شاید این اصطلاحات در قراردادها برای شما چندان مورد توجه و مورد اهمیت نباشد. اما باید بدانید که هر یک از این موارد می تواند برای شما نشان دهدن سود و زیان شما باشد. می تواند مسیر قرارداد را برای شما تغییر دهد. به همین دلیل هم شما باید با کاربرد و عملکرد هر یک از این اصطلاحات به صورت جدی آشنا باشید. اگر این امر برای شما محقق نشود شما باید در گیر بسیار از مسائل شوید که می تواند برای شما زیان آفرین باشد. شما اگر قوانین فسخ معامله ملک ندانید احتمال دارد که دچار اشتباهی شوید که در نهایت تمامی اختیارات فسخ را به صورت یک طرفه به طرف مقابل خود واگذار کنید و در این صورت بدون هیچ سودی و البته با کلی زیان قرارداد را از دست بدهید و طرف مقابل شما به صورت قانونی در پرونده شما سود کرده و برنده هم باشد.
طبق قانون هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت زمان مشخصی که در سند تنظیم شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ما بین کنند. این که شرایط اصلی فسخ به چه صورت می باشد هم گاهی در قراردادهای طرفین ذکر می شود. برای مثال این که اگر مبلغ ثمن معامله در مدت زمان مشخص پرداخت نشود. یا اگر مورد معامله به موقع در اختیار خریدار قرار نگیرد. این موارد در تاریخ های ذکر شده می تواند به صورت کلی مشخص شود. در واقع برخی از قوانین فسخ معامله ملک را شما در قراردادی که عقد می کنید ذکر کرده و بر مبنای آن حرکت می کنید. گاهی هم امکان دارد بنا به دلیلی که در قرارداد ذکر نشده است به صورت قانونی بتوانید قرارداد خود را فسخ کنید یا طرف مابل شما بتواند قرارداد خود را فسخ کند. در این صورت هم باید برخی از الزامات و برخی از شرایط در این رابطه وجود داشته باشد. اما شما می توانید به دلیل عدم آشنایی با قوانین فسخ معامله ملک بندی را در قرارداد داشته باشید و آن را امضا کنید که در نهایت منجر به این شود که حتی در صورتی که حق هم با شما باشد شما امکان فسخ قرارداد را نداشته باشید چرا که خود شما این حق و این امکان را به راحتی و به دلیل عدم آگاهی از خود سلب کرده اید.
مانند درج جمله اسقاط کافه خیایرات. توجه داشته باشید که درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می‌شود، محروم می‌شوید و به هیچ عنوان و دلیل موجهی نمی‌توانید این قرارداد را فسخ کنید. این دقیقا همان موردی است که شما حتی در صورتی که محق هم باشید امکان فسخ یک طرفه قرارداد را از خود سلب می کنید. چرا این امر برای شما می تواند رخ دهد به دلیل این که شما با این عبارت اشنایی لازم را ندارید. اگر عدم آشنایی شما منجر به چنین اتفاقی شود مراحل بسیار سخت و پیچیده حقوقی دارد که شاید در نهایت منجر به اثبات حقانیت شما شود. اما در بیش از 99 درصد مواقع شما امکان ندارد بتوانید حتی با طی کردن مراحل مختلف حقوقی حق ضایع شده خود را احقاق کنید. این امر می تواند برای شما بسیار مهم باشد. در نتیجه بدون خواندن تمامی بندهای قرارداد هرگز اقدام به امضای قراردادی نکنید چرا که عدم قوانین فسخ معامله ملک می تواند برای شما دردسر هایی را به وجود آورد که جبران آن ها برای شما به همین سادگی ها نمی تواند ممکن باشد.
بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید، حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید. این مهمترین توصیه ای است که می توانیم به شما داشته باشیم تا شما با رعایت آن بتوانید شرایط ایمنی و امنی را برای خود در قراردادی که ثبت می کنید به وجود آورید. اگر نتوانید به خوبی از امکانی که دارید استفاده کنید مقصر خود شما خواهید بود. توجه به ساده ترین و جزئی ترین نکات است که می تواند بسیار تعیین کننده باشد. قوانین فسخ معامله ملک می تواند بسیار ساده به نظر برسد اما در آن ظرافت هایی وجود دارد که می تواند ظرفیت های قانونی را از شما دریغ کند. به همین دلیل هم اگر شما آمادگی لازم را برای عقد قراردادی ندارید بهتر است که پیش از امضا یک قرارداد این موارد را با یک فرد مطلع در میان بگذارید. این کار می تواند تا اندازه زیادی ریسک های مربوط به از دست رفتن قرارداد یا زیان دیدن در قرارداد را برای شما کاهش دهد.
نکته: در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته می‌شود و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است. اگر شما این اختیار را به طرف مقابل خود دهید در واقع همه چیز را به او واگذار کرده اید. امکان دارد او بعد از این که به خواسته خود رسید قرارداد را بر هم بزند و هیچ حقی را برای شما قائل نشود. شما نیز با امضای چنین قراردادی کاری کرده اید که هیچ نهادی و هیچ قدرتی نمی تواند از شما دفاع کند. زیان های حاصل از این شرایط هم کاملا برای شما خواهد بود.
فسخ کردن یک معامله‌ی قانونی همچنان که می‌تواند با رضایت هر دو طرف انجام شود، می‌تواند به صورت کاملاً یک طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، انجام شود.
برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
- کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
- طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
- در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به اندازه‌ی کافی قابل اعتماد و موجه باشد.
مهمترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به صورت یک طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.
اما مورد دیگری که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح اینکه شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.
یکی از قیودی که در قولنامه‌ها، چه برای اجاره‌ی یک ملک و چه فروش و خرید خانه آن ذکر می‌شود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به جز آنچه در بالا به آنها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.
مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه عددی برای آن تعیین می‌شود که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن می‌تواند قرارداد را فسخ کند. البته در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر می‌شود و برای آن مبلغی تعیین می‌شود که موجب تضمین معامله باشد.
فسخ قرارداد اجاره و فسخ قرارداد خرید
منظور از فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد زمانی است که مؤجر و مستأجر قرارداد اجاره را با شروط و بازه‌ی زمانی معین امضا کرده‌اند، اما هنوز قرارداد اجاره به اتمام نرسیده است.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد از سوی مستأجر در صورتی امکان‌پذیر است که مؤجر در زمان انعقاد قرارداد تعهدی را داده باشد و به آن عمل نکرده باشد و این تعهد در اجاره‌نامه نیز به ثبت رسیده باشد.
برای مثال اگر مؤجر در زمان بستن قرارداد تعهد دهد که تا قبل از آغاز زمان اجاره، درب‌های خانه را تعمیر کند، در صورتی که به تعهد خود عمل نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
یکی دیگر از مواردی که مستأجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد، عدم تطابق خانه‌ی اجاره شده با شرایط مندرج در قرارداد است؛ برای مثال ممکن است در قرارداد ذکر شود که خانه دارای سیستم گرمایشی و سرمایشی است؛ در صورتی که مستأجر بعد از بستن قرارداد با رؤیت خانه متوجه شود که تنها سیستم گرمایشی وجود دارد، حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
از دیگر مواردی که مستأجر می‌تواند پیش از موعد فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد، زمانی است که برای خانه‌ی مورد اجاره اتفاقی بیفتد که سکونت در آن سخت یا غیر ممکن باشد که در این حالت بر اساس قانون مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره فسخ کند.
معمولاً مؤجران برای خانه هایی که اجاره می‌دهند، شرایطی را از قبل در نظر گرفته و آن را به متقاضیان اجاره اعلام می‌کنند. در صورتی که مستأجر از ابتدا خود را واجد شرایط ذکر شده بداند اما پس از عقد قرارداد معلوم شود که شرایط را ندارد، مؤجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد.
برای مثال اگر مؤجر شرط کند که خانه‌اش را تنها به افراد متأهل اجاره می‌دهد و شخصی خود را متأهل نشان دهد اما بعد از بستن قرارداد معلوم شود که مجرد بوده است، مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت. همچنین در صورتی که بعد از عقد قرارداد اجاره معلوم شود مستأجر صلاحیت اخلاقی ندارد، مؤجر می‌تواند قرارداد اجاره را بر هم زند.
بر اساس قانون در صورتی که مستأجر در پرداخت اجاره‌ی خانه برای مدت ۳ ماه حق اجاره‌ی خود را پرداخت نکند، مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
موضوع مهم دیگری که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید این است که هیچ یک از طرفین یک معامله‌ی ملکی نمی‌تواند وقتی حق فسخ یک طرفه‌ی قراردادی را ندارد، بدون رضایت طرف دوم اقدام به این کار بکند. این چه در خصوص کسی که ملکی را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و چه در مورد خریدار یا اجاره‌کننده کاملاً صدق می‌کند.
اگر خریدار یک ملک بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که آنچه خریده است ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب‌نشینی دارد، می‌تواند به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند. اما اگر تمامی پول را به طور کامل پرداخته است و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک خریداری شده شود، می‌تواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد از صدور حکم، مابه التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کند.
اگر شما صاحب ملکی هستید و آن را بر اساس یک سند قانونی و برای مدت مشخصی به کسی اجاره داده‌اید و اکنون بنا به دلایلی می‌خواهید خانه را تحویل بگیرید، تنها در یک صورت می‌توانید این کار را انجام دهید و آن این است که در قراردادی که تنظیم کرده‌اید باید این حق را برای خودتان در نظر گرفته و مستأجر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشد. در غیر این صورت نمی‌توانید قرارداد اجاره‌ی ملک خود را پیش از موعد مقرر و به صورت یک طرفه فسخ کنید.
اما آنچه در بند قبل برای عدم امکان فسخ یک طرفۀ قرارداد اجاره ملک توضیح داده شد، در مورد مستأجر نیز صدق می‌کند. به این معنی که اگر فردی ملکی را اجاره کند و بابت پول پیش آن مبلغی به مالک امانت بدهد، سپس بعد از مدت کوتاهی پشیمان شده و بخواهد معامله را به هم بزند، قانون این اجازه را نیز به او نخواهد داد. در چنین شرایطی اگر اجباری برای فسخ قرارداد اجاره وجود دارد، مستأجر باید به هر صورتی که می‌تواند رضایت مالک را جلب کند.
فسخ قرارداد فروش
برای اینکه بتوانید یک فسخ فروش داشته باشید ابتدا باید با اصطلاحات حقوقی و عرفی مبایعنامه آشنا شوید. این اصطلاحات اگر در زمان پیش نویس قرارداد استفاده شده باشند هر کدام ویژگی خاصی به معامله می دهند.
- خیار مجلس: منظور از خیار مجلس آن است که خریدار یا فروشنده در جلسه‌ای که قرار است معامله انجام شود، حضور داشته باشند.
- خیار غبن: خیار غبن به معنای حق فسخ قرارداد خرید خانه در صورت کلاهبرداری یکی از طرفین است که در این صورت به شخص زیان دیده در اصطلاح «مغبون» گفته می‌شود.
- خیار شرط: خیار شرط به حالتی اشاره دارد که هر دو طرف مهلت قانونی را برای حق فسخ قرارداد خرید خانه در نظر می‌گیرند؛ در این صورت هر کدام از طرفین می‌تواند بدون پرداخت هیچ خسارتی به هر دلیلی فسخ قرارداد خرید خانه را انجام دهد.
- خیار تدلیس: خیار تدلیس عبارت است از اختیار فسخ قرارداد خرید خانه در حالتی که فروشنده واقعیت را به خریدار نشان ندهد و بخشی از آن را یا کتمان کرده و یا خلاف آن چه که در واقع هست، نشان دهد.
- خیار تخلف شرط: منظور از خیار تخلف شرط اختیار بر هم زدن معامله در زمانی است که خریدار یا فروشنده بر روی شرط یا شروطی با هم توافق کنند، اما یکی از آنها به تعهدات خود عمل نکند.
- خیار عیب: خیار عیب به معنای وجود عیب در کالای مورد نظر است که در فسخ قرارداد خرید خانه، به وجود عیب و نقص‌هایی در خانه اشاره دارد که قبلاً درباره‌ی آن توافقی صورت نگرفته است.
- خیار رؤیت: خیار رؤیت اشاره دارد به اختیار فسخ معامله در صورتی که طرفین، معامله‌ای را با مبلغ معین انجام داده باشند و بعد از معامله متوجه شوند که واقعیت خانه یا مبلغ پرداختی با آنچه بر آن توافق کرده‌اند، متفاوت است؛ در این صورت هر دو اختیار فسخ قرارداد خرید خانه را خواهند داشت.
- خیار شرکت: خیار شرکت به اختیار بر هم زدن معامله در زمانی اشاره دارد که معلوم شود خانه فروخته شده، متعلق به شخص دیگری بوده است؛ در این صورت خریدار می‌تواند معامله را فسخ نماید.
- خیار تأخیر: خیار تأخیر هم همان‌طور که از نامش پیدا است به وضعیتی دلالت دارد که خریدار دربارۀ پرداخت وجه و یا فروشنده دربارۀ تحویل خانه تأخیر داشته باشند.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
برای اینکه معامله‌ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانونگذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:
- قصد طرفین و رضای آنها؛
- اهلیت طرفین؛
- موضوع معین كه مورد معامله باشد؛
- مشروعیت جهت معامله.
اما سوال اینجاست که چگونه می‌توان قرارداد مشارکت در ساختی تنظیم نمود که حتی در صورت بروز اختلاف نیز طرفین از مراجعه به دادگاه بی‌نیاز شوند؟
از آنجا که افراد عادی (غیر دولتی) حق اعمال زور علیه یکدیگر را ندارند، در صورت بروز اختلاف اگر بخواهند علی رغم میل طرف مقابل احقاق حق کنید غیر از توسل به زور که می‌بایست از مجرای مراجعه به نظامات دولتی مثل دادگاه‌ها صورت بگیرد گزینه دیگری پیش روی شما نیست.
هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث می‌شود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رای داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است.
پس هیچگاه نمی‌توان از مراجعه به دادگاه به عنوان آخرین راه حل در رفع اختلاف بی‌نیاز شد اما می‌توان راهکارهایی در قرارداد پیش‌بینی نمود که اولا با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیا با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگین تر نمود. بدین ترتیب می‌توان امیدوار بود که تا حد زیادی از بروز اختلافات قراردادی جلوگیری شود.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است. در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است .
برای نمونه در قانون مدنی، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد ، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد ۳۵۵ ،۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی).
اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این صورت قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است.
چنانچه این مقدار تا ۵ درصد مازاد بر مساحت پیش‌بینی شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ دارد.
نحوه فسخ قرارداد
یکی از شروط مهم در اجاره ما بین مستأجر و مؤجر این است که هرکدام از این طرفین اگر تمایل به برهم زدن معامله پیش از موعد مقرر را داشته باشند، باید حداقل یکی دو ماه پیش از بر هم زدن معامله این موضوع را به طرف دیگر اعلام کنند.
در این صورت می‌توانند بدون بروز مشکل و بر اساس یک توافق دو طرفه و با دادن حق و حقوق یکدیگر و به اصطلاح تسویه حساب کردن، قرارداد را فسخ کنند.
به جز این شرایط، مستأجر موظف به قبول فسخ قرارداد و در نهایت تخلیۀ ملک نیست. به عنوان مثال اگر مالک خانه را به شخص دیگری بفروشد، مالک قبلی یا جدید نمی‌توانند مستأجر را مجبور به تخلیۀ ملک کنند. مگر اینکه چنین شرطی در زمان عقد قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد.
یکی از مهمترین دلایلی که مستأجران قرارداد اجارۀ خود را لغو یا آن را فسخ می‌کنند این است که ملک مورد اجاره‌ی آنها ایرادات عمده‌ای دارد که در موقع بازدید از منزل صاحب‌خانه به آنها هیچ اشاره‌ای نکرده است. در این شرایط چون مستأجر باید برای رفع این ایرادات هزینه کند تا بتواند در ملک مذکور ساکن شود، می‌تواند اقدام به فسخ معامله کرده و از آن انصراف بدهد.
این در حالی است که اگر مستأجر به ملکی که در آن ساکن است آسیب جدی وارد کند، به طوری‌که رفع این آسیب برای مالک امکان‌پذیر نبوده و او را دچار دردسر جدی کند، مالک می‌تواند قرارداد فی ما بین را پیش از موعد اتمام آن فسخ کند.
یکی دیگر از دلایلی که مالکان قرارداد اجاره‌نامۀ ملکی را فسخ می‌کنند، در شرایطی است که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر طولانی مدتی داشته باشد. در این صورت مالک می‌تواند ضمن اجاره، حکم تخلیه را نیز بگیرد.
برای فسخ قرارداد دو حالت ممکن اتفاق می‌افتد. در حالت اول طرفین قرارداد در صلح و آرامش تصمیم به فسخ قرارداد بگیرند. در این حالت بدون نیاز مراجعه به دادگاهی و با کمترین مشکل فسخ قرارداد صورت می‌گیرد.
اما اگر یکی از طرفین قرارداد خواهان فسخ قرارداد باشد موضوع کاملا عوض می‌شود در این حالت باید دادگاه حکمیت نظر نهایی را در مورد فسخ قرارداد بدهد.
قانون در مواردی برای پیشگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از طرفین معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر ذکر شده ممانعت کند.
مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که زندگی در آن ممکن نیست که در اینجا فرد به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.
ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.
همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد.
جمع بندی
- حتی تا آخرین لحظات و در حین نوشتن و امضا کردن قرارداد اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه‌ی یک خانه نمی‌توان مطمئن بود که این قرارداد به سرانجام می‌رسد.
- مفهوم واژۀ فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است.
- طبق قانون هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت زمان مشخصی که در سند تنظیم شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ما بین بکنند.
- برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
- کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
- طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
- در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً «اهلیت» این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به اندازه‌ی کافی قابل اعتماد و موجه باشد.
- یکی از قیودی که در قولنامه‌ها، چه برای اجارۀ یک ملک و چه فروش و خرید خانه آن ذکر می‌شود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به جز آنچه در بالا به آنها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.
- منظور از فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد زمانی است که مؤجر و مستأجر قرارداد اجاره را با شروط و بازۀ زمانی معین امضا کرده‌اند، اما هنوز قرارداد اجاره به اتمام نرسیده است.
- معمولاً مؤجران برای خانه‌هایی که اجاره می‌دهند، شرایطی را از قبل در نظر گرفته و آن را به متقاضیان اجاره اعلام می‌کنند. در صورتی که مستأجر از ابتدا خود را واجد شرایط ذکر شده بداند اما پس از عقد قرارداد معلوم شود که شرایط را ندارد، مؤجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد.
- موضوع مهم دیگری که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید این است که هیچ یک از طرفین یک معامله‌ی ملکی نمی‌تواند وقتی حق فسخ یک طرفۀ قراردادی را ندارد، بدون رضایت طرف دوم اقدام به این کار بکند.
- اگر شما صاحب ملکی هستید و آن را بر اساس یک سند قانونی و برای مدت مشخصی به کسی اجاره داده‌اید و اکنون بنا به دلایلی می‌خواهید خانه را تحویل بگیرید، تنها در یک صورت می‌توانید این کار را انجام دهید و آن این است که در قراردادی که تنظیم کرده‌اید باید این حق را برای خودتان در نظر گرفته و مستأجر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشد.
- در موضوع فسخ و خاتمه در قرارداد پیمانکاری توسط پیمانکار، تأخیرات کارفرما در تخصیص بودجه، ارائه مدارک، صدور تاییدات و مصوبات و اجرای تعهدات قراردادی یکی از موارد مهم و کارساز برای ادعای پیمانکاران برای قسخ قرارداد است.
- برای اینکه معامله‌ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانونگذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:
- قصد طرفین و رضای آنها؛
- اهلیت طرفین؛
- موضوع معین كه مورد معامله باشد؛
- مشروعیت جهت معامله.
- فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است. در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است.
اشتراک
گزارش
نظرات من