مسئولیت حقوقی مدیران ساختمان در قوانین مختلفی مانند قانون ساختمان و مسکن، قانون حفاظت از مصرف‌کننده، قانون آتش‌نشانی و... تعریف شده است. یکی از مهم‌ترین مسئولیت‌های حقوقی مدیران ساختمان، حفظ ایمنی ساختمان و ساکنین آن است.
مدیر ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان عموماً یک فرد یا تیمی است که مسئولیت مدیریت و نظارت بر ساختمان مورد نظر را دارد. او باید مسئولیت‌های مالی، اداری و فنی مربوط به ساختمان را برعهده داشته باشد. مدیر ساختمان باید با قوانین و ضوابط مربوط به ساختمان آشنایی داشته باشد و همچنین باید ارتباط برقرار کند و هماهنگی لازم را با مدیران دیگر سازمان‌ها و نهادها داشته باشد. هدف اصلی مدیر ساختمان مدیریت بهینه و موثر ساختمان است که شامل راهبرد برنامه‌ریزی، نظارت بر عملکرد و اجرای صحیح و ایمنی ساختمان، مدیریت منابع مالی و انسانی و رسیدگی به نیازها و مشکلات ساکنین است.
وظایف مدیر ساختمان
- نظارت بر عملکرد ساختمان
مدیر ساختمان مسئولیت نظارت بر عملکرد ساختمان را دارد. او باید از اجرای صحیح و ایمنی ساختمان اطمینان حاصل کند و مشکلات فنی و عملیاتی را بررسی و رفع کند.
- مدیریت و نظارت بر تعمیر و نگهداری
مدیر ساختمان مسئولیت مدیریت و نظارت بر تعمیرات و نگهداری ساختمان را دارد. او باید برنامه‌ریزی و بررسی تعمیرات روزمره و دوره‌ای انجام دهد و اطمینان حاصل کند که ساختمان در وضعیت عملکرد مطلوب قرار دارد.
- مدیریت امکانات و خدمات
مدیر ساختمان مسئولیت مدیریت امکانات و خدمات مرتبط با ساختمان را دارد. این شامل مدیریت سیستم‌های برقی، آب و فاضلاب، گرمایش و سرمایش، آسانسورها، پارکینگ و سایر امکانات ساختمان است.
- مدیریت امنیت
مدیر ساختمان مسئولیت امنیت ساختمان را دارد. او باید اقدامات لازم را برای حفظ امنیت ساکنان و اموال ساختمان انجام دهد، از نظرات و شکایات مربوط به امنیت پاسخگو باشد و با مقامات امنیتی همکاری کند.
- تعیین شارژ هر واحد
مدیر یا مدیران وظیفه دارند شارژ هر واحد را تعیین کرده و از مالکین اخذ کنند. تعیین شارژ ممکن است به روش‌های گوناگون انجام شود از جمله: شارژ ثابت، شارژ بر اساس متراژ، شارژ بر اساس نفرات، شارژ بر اساس نفرات و متراژ، شارژ بر اساس شارژ ثابت و متراژ، شارژ بر اساس شارژ ثابت و نفرات. اینکه شارژ به کدام روش محاسبه شود از تصمیمات مدیر یا هیئت مدیره است.
- رسیدگی به اعتراض ساکنین
هر کدام از ساکنین که اعتراضی به نحوه مدیریت، وضع ساختمان یا شارژ پرداختی خود داشته باشد می‌تواند به مدیر یا مدیران مراجعه کرده و آن‌ها نیز وظیفه دارند به شکایت فرد رسیدگی کنند. مثلا بر اساس قانون افراد چه از واحدشان استفاده کنند و چه نکنند ملزم به پرداخت حق شارژ هستند.
نکات حقوقی که تمام مدیران ساختمان باید بدانند
- خدمات ندادن به مالکین بدهکار
بعد از ابلاغ اظهارنامه به مالک بدهکار او ده روز وقت دارد تا سهم بدهی‌اش را بپردازد. اگر این کار را نکند مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند به تشخیص خود ارائه خدمات به آن واحد را قطع کند. مثلا شوفاژ، تهویه آب گرم، برق، گاز و… را قطع کند تا بدهکار مجبور به پرداخت بدهی‌اش شود.باید توجه کرد که مدیر نمی‌تواند قبل از ابلاغ اظهار نامه خدمت‌دهی به مالک را قطع کند. در غیر این‌صورت حق اعتراض برای مالک محفوظ است.
- تقاضای اجرائیه برای وصول مطالبات
اگر مدیر اظهار نامه را به مالک بدهکار ارسال کند اما او همچنان از پرداخت بدهی‌اش سر باز بزند، این حق برای مدیر وجود دارد که تقاضای صدور اجرائیه کند. بدین ترتیب دفتر اسناد رسمی اجرائیه را صادر می‌کند و معادل بدهی بدهکار اموالش ضبط شده و پس از ارزیابی قیمت به حراج گذاشته می‌شود. درآمد کسب شده از طریق حراج صرف وصول طلب ساختمان می‌شود.
- درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس
ممکن است تعدادی از اعضای ساختمان معتقد باشند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و به خاطر فرسودگی احتمال ضرر مالی و جانی وجود دارد از همین رو درخواست تجدید بنا داشته باشند.
اما در عوض تعدادی از ساکنین ممکن است با این درخواست مخالف باشند.در این جا مدیر ساختمان وظیفه دارد از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا سه نفر کارشناس رسمی دادگستری برایشان ارسال کند تا در این مورد قضاوت کنند. نظر کارشناسان فصل‌الخطاب خواهد بود.
مسئولیت مدیر ساختمان در خصوص بیمه ساختمان
در ادامه قصد داریم تا درمورد بیمه‌‌هایی که مدیران هر ساختمان باید آن را تهیه کنند، سخن‌گوییم:
بیمه آتش‌سوزی: مطابق با ماده 15 تملک آپارتمان‌ها، اخذ این بیمه‌نامه الزامی است و جزء اصلی‌ترین مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان به شمار می‌رود. گفتنی است درخواست بیمه آتش‌سوزی ساختمان نیز نیازی به رضایت مالکین ندارد.
بیمه مسئولیت حوادث آسانسور: به لطف این بیمه‌نامه در صورت بروز حادثه‌ای مانند سقوط آسانسور، می‌توان از شرکت بیمه طلب پرداخت دیه کامل، نقص‌عضو و یا هزینه‌های پزشکی را کرد.
بیمه مسئولیت ساختمان: امکان بروز حوادثی مانند سقوط اشخاص به دلیل لیز بودن زمین، جداشدن سنگ نما و برخورد با جان یا مال اشخاص و غیره، جزء حوادث غیرقابل‌پیش‌بینی است و در صورت بروز، مدیر ساختمان مسئول جبران خسارت است. بیمه مسئولیت ساختمان، تمامی این حوادث را تحت پوشش خود قرار می‌دهد.
حوادث مربوط به سرایدار یا کارگر ساختمان: مدیر ساختمان به‌عنوان کارفرمای سرایدار، کارگر نظافتچی یا مسئول تاسیسات است. مطابق قانون اگر در حین کار اتفاقی برای آنان بیفتد، کارفرما مسئول پرداخت غرامت است. این غرامت شامل هزینه‌های پزشکی، دیه و نقص‌عضو است.
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادث، غیرقابل‌انکار است. داشتن بیمه‌نامه‌ای که حوادث غیرقابل‌پیش‌بینی را پوشش دهد، نشانی از آینده‌نگری است. یکی دیگر از مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان، «بیمه مدیر ساختمان» است. این بیمه‌نامه مطابق با قانون مصوب 1316 و قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 و قانون تملک آپارتمان‌ها موارد زیر را تحت پوشش خود درمی‌آورد:
آسانسور
استخر و سونا
پارکینگ ساختمان
آتش‌سوزی در مشاعات
بروز سانحه برای نظافتچی و سرایدار
سقوط اشیا در محوطه یا اطراف ساختمان
ایجاد خسارت به ساختمان‌های اطراف در اثر آتش‌سوزی، نشت چاه، ترکیدگی لوله و غیره.
مسئولیت مدیر ساختمان در مورد آسانسور
مدیر ساختمان مسئولیت‌ها و وظایف متعددی در مورد آسانسور دارد. این وظایف عبارتند از:
- نظارت بر عملکرد و ایمنی آسانسور
مدیر ساختمان موظف است نظارت کند که آسانسور به درستی عمل می‌کند و از نظر فنی و ایمنی مطابق با استانداردهای مربوطه است. او باید از اجرای منظم بازرسی‌ها و تعمیرات دوره‌ای آسانسور اطمینان حاصل کند و مشکلات فنی را به طور سریع رفع کند.
- اجرای قوانین و مقررات مربوط به آسانسور
مدیر ساختمان باید قوانین و مقررات مربوط به آسانسور را رعایت کند. این شامل قوانین ایمنی آسانسور، تعمیر و نگهداری منظم، آزمایش فنی دوره‌ای و صدور مجوزهای لازم است.
- برنامه‌ریزی و مدیریت تعمیرات و نگهداری
مدیر ساختمان مسئولیت برنامه‌ریزی و مدیریت تعمیرات و نگهداری آسانسور را دارد. او باید زمان بندی تعمیرات دوره‌ای و تعمیرات اضطراری را برنامه‌ریزی کند و از انجام منظم بازرسی‌ها و تست‌های فنی آسانسور اطمینان حاصل کند.
اشتراک
گزارش
نظرات من