نکات قبل از خرید ملک و هنگام بازدید
قبل از انتخاب و خرید ملک، اطلاع از ارزشها، امتیازات یا نقاط ضعف آن در نقاط مختلف شهر یا حومه بسیار اهمیت دارد، در نتیجه بازدید و مطلع شدن از موقعیت املاک به لحاظ مکان قرارگیری آن نسبت به معبر، نحوه ساخت همجواری‌ها، عرض معبر، کاربریهای همجوار، عوارض موجود در ملک، وجود معارض ملکی، تطبیق مشخصات با اسناد و … حائز اهمیت ویژه است.
از نکات بسیار مهم که در بازدید و قبل از خرید ملک (زمین یا ساختمان) باید به آن توجه داشت می توان به موارد زیر اشاره نمود:
موقعیت ملک
فاکتورهایی مثل کاربری موردنظر، هدف از خرید ملک و میزان سرمایه شما می‌تواند در مکانیابی زمین یا ساختمان شما موثر باشد. در املاکِ واقع در محدوده شهر، جهت توسعه شهر و اجرای طرح‌های شهری از عوامل موثر در ارزش افزوده ملک بوده و در املاک واقع در حریم شهرها، مسیر دسترسی و وجود آب و برق بسیار تعیین کننده است.
شناخت محدوده دورههای شکلگیری و توسعه شهرها و روند تغییرات در توسعه شهر می‌تواند در ارزیابی شما از بابت سرمایهگذاری موثر باشد.
به طور کلی شهرهای ایران به چهارمحدوده زیر تقسیم میشوند:
۱- بافت قدیمی (بافت تاریخی و بافت فرسوده)
این بافت بیش از ۵۰ سال قدمت داشته و معابر کم عرض، املاک ریز دانه (با مساحت کم)، تراکم جمعیتی زیاد، فرسودگی بناها و کمبود خدمات و فضاهای شهری می تواند از ویژگیهای این بافت باشد. وجود آثار و بناهای تاریخی با قدمت خیلی بیشتر که ضوابط سازمان میراث فرهنگی بر آن حاکم است از دیگر ویژگیهای این محدوده هستند.
۲- بافت میانه
این بافت قدمتی حدود ۲۰ تا ۵۰ سال داشته و در بیشتر شهرها در محدوده مرکزی کنونیِ شهر واقع شده‌اند.
۳- بافت جدید
این بافت قدمتی کمتر از ۲۰ سال داشته و در حال شکلگیری و تکمیل می‌باشند، همچنین در مسیرهای جدید توسعه شهر قرار داشته و به لحاظ دسترسی به خدمات و امکانات عمومی دچار کمبود می‌باشند.
۴- بافت حاشیهای (سکونتگاههای غیر رسمی)
این بافت همانطور که از نام آن مشخص است به دلیل توسعه بی رویه و مهاجرت به شهرهای بزرگ در حاشیه آن‌ها و یا با چسبیدن بافت برخی از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ ایجاد شده است و محل اسکان مهاجرین با توان اقتصادی پایین و کارگران فصلی بوده، که قالب ساخت و سازهای آن‌ها بدون مجوز و بدون رعایت اصول ساخت می‌باشد و به لحاظ دسترسی به خدمات عمومی و امکانات نیز مشکل دارند.
۲- جهت‌گیری ملک
این شاخص عموماً در املاک واقع در محدوده شهر یا روستا به ویژه درون بافت پرتراکم شهری حائز اهمیت می باشد، قطعاً بارها این سوال را پرسیده یا شنیدهاید:
ملک شمالی بخریم یا جنوبی؟
در ادامه ابتدا توضیحاتی دقیق در مورد نحوه جهت‌گیری املاک در کشور ارائه کرده و سپس به این سوال پاسخ خواهیم داد.
زمین شمالی به زمینی اطلاق می‌شود که معبر (کوچه یا خیابان) در ضلع جنوبی آن قرار گرفته باشد یا اصطلاحاً شما از معبر ابتدا وارد حیاط و سپس وارد ساختمان شوید و در املاک جنوبی این تعریف برعکس می‌باشد، یعنی از معبر مستقیماً وارد ساختمان شده و اصطلاحاً هنگام ورود به ساختمان از حیاط عبور نمیکنند.
با توجه به موقعیت جغرافیایی کشور ما، بهترین جبهه نورگیری ضلع جنوبی ساختمان می‌باشد. همچنین در طرح‌های توسعه شهری (طرح تفصیلی، هادی و …) ملاک عمل بر این است که زمین‌ها به صورت مستطیل شمالی-جنوبی تفکیک شوند و زاویه گردشِ قطعات نسبت به محور شمالی-جنوبی تا حدود ۳۰ درجه مطلوب می‌باشد.
لازم به ذکر است که این موضوع در زمینهای با کاربری مسکونی از اهمیت بالایی برخوردار بوده و در زمینهایِ با کاربریهای دیگر مثلا َتجاری اولویت با بَرِ تجاری (عرض دهانه) نسبت به معبر می‌باشد.
با توجه به موقعیت ساخت در پلاک‌های اشاره شده و امکان نورگیری از جبهه شمال در زمینهایی با موقعیت جنوبی و امکان احداث کنسول، تمایل عمومی به خرید ملک در زمینهای جنوبی بیشتر از زمینهای شمالی است. همچنین زمینهای شمالی قسمتی از زیربنای خود را باید به نورگیر (پاسیو یا حیاط خلوت) از جبهه شمالی اختصاص داده که این خود از نقاط منفی زمینهای شمالی می باشد.
به جز نکات و جزئیات مربوط به جهتگیریِ ملک باید عوامل و فاکتورهای موثر بر کیفیت ساختمان را هم قبل از خرید ملک در نظر داشته باشید که اکنون به شرح آن‌ها میپردازیم.
عوامل موثر بر کیفیت ساختمان عبارتند از:
۱- نورگیری
میزان بهرهمندی از تابش مستقیم نور خورشید و همچنین نور غیر مستقیم با توجه به موقعیت جغرافیایی کشور ما بسیار حائز اهمیت می باشد. بهترین جبهه نورگیری از جنوب و سپس از شرق و بعد از شمال و غرب می باشد، هر چقدر فاصله ساختمانهای جنوبی از ساختمانهای شمالی بیشتر باشد و طول سایه روی جداره ساختمان کاهش یابد میزان بهرهمندی از نور طبیعی افزایش مییابد.
۲- تهویه
وجود بازشوهایی (در و پنجره) در بدنههای مختلف ساختمان و همچنین در بام جهت ایجاد کوران و تهویه طبیعی بخصوص در مناطقی با درصد رطوبت بالا قطعاً در میزان آسایش ساکنین تاثیرگذار است و واحدهایی که دارای بدنه شمالی و جنوبی بوده و امکان نصب پنجره در هر دو جدار را دارند مطلوبیت بیشتری از لحاظ تهویه طبیعی خواهند داشت.
۳- اشرافیت
با توجه به فرهنگ مردم ایران به ویژه در منازل مسکونی نیاز به رعایت حریم خصوصی در خرید ملک بسیار مورد توجه است و هر چقدر ساختمانهای دیگر دید بیشتر به فضاهای عمومی و بخصوص فضاهای خصوصی ساختمان داشته باشند شما دچار حس ناامنی بیشتر شده و گاهاً مشاهده می‌شود که شما مجبور به استفاده از انواع پوشش‌ها و پردهها در جدار بازشوها (درها و پنجرهها) می شوید، وجود پنجره در بدنه شمالیِ املاک شمالی حس نامطلوبی نسبت به پلاک‌های جنوبی ایجاد می‌نمایند.
۴- سر و صدا
سر و صدا از عوامل تعیین کننده کیفیت زیست در ساختمانها به ویژه واحدهای مسکونی در کلیه ساعات شبانه روز می‌باشد. هر چقدر فاصله جدارههای ساختمان بخصوص پنجرهها از منابع تولید صوت (معابر اصلی و عبور اتومبیل) کمتر بوده و امکان ایجاد موانع طبیعی (فضای سبز) و عوامل مصنوعی (پنجرهای دو یا چند جداره) وجود نداشته باشد اثر پذیری از این عاملِ مزاحم بیشتر خواهد بود لذا وجود حیاط در پلاک‌های شمالی می‌تواند به کاهش این موضوع کمک نماید.
۵- آلودگی
یکی از مهمترین آلودگیها، آلودگی زیست محیطیِ ناشی از کاربریِ مزاحم و گرد و غبار است که ایجاد موانع بخصوص طبیعی مانند فضای سبز و فاصله مناسب از منبع آلودگی در رفع آن یا کاهش اثر آن بسیار موثر خواهد بود.
۶- میزان مصرف یا صرفه‌جویی در مصرف انرژی (گرمایش -سرمایش)
هر چند موضوع میزان مصرف انرژی به عوامل متعددی وابسته است ولی جهت‌گیری مناسب ساختمان می‌تواند با افزایش جداره مواجه با نور مستقیم خورشید و پوشش ساختمان از مواجه با کوران سرد در فصول سرد بر میزان مصرف انرژی موثر باشد.
۷- امنیت
امنیت قطعاً یک از فاکتورهای موثر بر مطلوبیت ساختمان می‌باشد که نحوه قرارگیری و جهت‌گیری کل بنا، بازشوها و محصوریت به لحاظ راهیابی و دسترسی عوامل مزاحم یا سارقین می‌تواند در بود یا نبودِ آن تعیین کننده باشد.
یکی دیگر از عوامل تعیین کننده این بخش دید و اشرافیت ساکنین با توجه به نحوه جهت گیری ساختمان و بازشوها به راه های دسترسی و فضاهای عمومی ساختمان از جمله حیاط می باشد.
۸- دید و منظر
در خرید ملک، دید و منظرِ مطلوب یکی از ویژگیهای کیفی است که به نحوه جهت‌گیری ملک به جهت دید به مناظر دور و نزدیک ارتباط دارد، لازم به ذکر است این عامل ارتباط مستقیم با نوع و سبک شهرسازی منطقه دارد، املاک شمالی به لحاظ ایجاد دید و منظر به حیاط و فضای سبز و گذر (معبر، کوچه، خیابان) مزیت نسبی به ساختمانهای جنوبی داشته و ساختمانهای جنوبی به لحاظ امکانِ دید به دو جبهه گزینه بهتری هستند.
در نهایت و در هنگام خرید ملک، ساختمان شمالی انتخاب کنیم یا ساختمان جنوبی؟
باید به این موضوع توجه داشت که در حال حاضر با توجه به افزایش تراکم و طبقات (ارتفاع ساختمان) در بافت اکثر شهرها، ارتفاع سایهاندازی و اشرافیت در پلاک‌های جنوبی افزایش یافته و خصوصاً واحدهای قرار گرفته در طبقات اول و دومِ آپارتمانها در املاک جنوبی مطلوبیت خود را از دست دادهاند و فاقد نورگیری و دید و منظر مناسب می‌باشند.
همچنین سبک زندگی افراد در انتخاب واحد مسکونی می‌تواند اثرگذار باشد مثلاً اگر کلیه افراد به نوعی شاغل بوده و در طول روز در واحد مسکونیِ خود حضور ندارند از میزان اثرپذیری عامل نورگیری ساختمان کاسته می‌شود ولی این موضوع برای خانم‌های خانهدار و کودکان بسیار حائز اهمیت است.
به هر حال رسیدن به جمع بندی و انتخاب ساختمان با مشخصاتی که عنوان شد ارتباط زیادی به علایق و سلایق خانواده و سبک زندگی خانواده دارد و ضریب اثرپذیری فاکتورهای ذکر شده را در جدول میزان مزیت نسبی ساختمان شمالی یا جنوبی تعیین میکند.
۳- هندسه و ابعاد ملک
در زمان بازدید از ملک (زمین) حتماً با متر کردن ابعاد، تطبیق آن را با سند مالکیت کنترل نمائید. در محدودههای خاص و زمینهای واقع در بافت جدید (فاقد ساخت و ساز)، قطعات بزرگ، زمینهایِ با شکل هندسه خاص و اسناد فاقد ابعاد، حتماً پس از به مراجعه به کارشناس نقشهبرداری و پیاده نمودن ملک، به تنظیم صورت‌جلسه تحویل زمین اقدام نمائید، البته باید بدانید هزینه آن به عهده فروشنده می‌باشد.
باید بدانید که همیشه با توجه به نوع کاربری، سطح زیربنای حاصل از ابعاد پلاک (زمین) و جبهه ساخت (شمالی یا جنوبی) دارای اهمیت می‌باشد و در پلاک‌های تجاری عرض گذر (معبر، کوچه، خیابان) مجاورِ ملک دارای اهمیت بوده و هر چقدر عرض بیشتر باشد مرغوبیت بیشتر است.
در املاک واقع در محدوده شهرها با کاربریهایی چون مسکونی و تجاری، هندسه پلاک از اهمیت بالایی برخوردار بوده و با توجه به جبهه ساخت می‌توان پلاکها را به فرمهای زیر تقسیمبندی کرد:
۱- پلاک‌های غیر هندسی
در پلاک‌های غیر هندسی جبهه ساخت، سطح زیر بنا را تعیین میکند.
۲- پلاک‌های چند بَر
پلاک های با موقعیت بیش از یک بَر که به آن ملک چند بَر میگویند از امتیاز ویژهای برخوردار هستند، این مرغوبیت به لحاظ نورگیری بهتر، امکان ساخت زیربنای بیشتر، تاثیرپذیری کمتر از همجواری‌ها، تأمین دسترسی بهتر جهت پارکینگ و … می‌باشد.
در خصوص تناسب بین ابعاد پلاک (زمین) می‌توان به این نکته اشاره کرد که این عامل بسته به نوع شهرسازی و معماری هر منطقه اقلیمی تعیین کننده است، ولی به طور کلی تناسب طول به عرض، ۱ به ۱، ۲ به ۱ و ۳ به ۱ می‌تواند جزء بهترین تناسبها باشد.
۴- همجواری‌های ملک
در هنگام بازدید از ملک امکان دارد با موارد خاصی مواجه شوید، ولی در حالت کلی اگر ملک موردنظر در مجاور ساختمانهایِ از قبل ساخته شده باشد که کاربری آن‌ها مشخص است، باید به کاربریهای مزاحم همچون کارگاهها، تعمیرگاهها، مدارس و … توجه شود هر چند امکان دارد این کاربریهای مزاحم بعداً و در آینده‌ای نزدیک ایجاد شود مثلاً ساختمان مسکونی تبدیل به فضای آموزشی شود.
در صورتی که در همجواری ملک موردنظر شما یک زمینِ ساخته نشده باشد به ویژه اگر زمین باقی مانده مساحت قابل توجه‌ای داشته باشد باید قطعاً با مشورت کارشناس و مراجعه به شهرداری اطلاعات تکمیلی در خصوص کاربری آن بدست آورد، مثلاً ممکن است یک زمین خالیِ نسبتاً بزرگ که بعدها به مدرسه تبدیل شود.
در مجاورت ملک همچنین باید به تاسیسات شهری همچون پست برق و گاز و … توجه نمود.
چه نکاتی را باید قبل از خرید ملک و در هنگام بازدید مورد بررسی قرار دهیم؟
۵- دسترسیهای ملک
هدف شما از خرید ملک بخصوص زمین و کاربری آن، در انتخاب موقعیت ملک نسبت به گذر (معبر، کوچه، خیابان) و عرض گذر تعیین کننده می‌باشد. واحد مسکونیِ مجاور خیابان‌های اصلی پر رفت و آمد دارای سطح آسایش کمی هستند ولی همین واحد امتیاز ویژهای جهت استفاده تجاری یا اداری (دفتر کار) دارد.
به طور کلی عرض خیابان‌های مناسب واحدهای مسکونی بسته به شهر یا محله آن متفاوت است ولی عموما بین 12 تا 16 متر و برای واحد تجاری یا اداری بالای 16 متر ترجیح دارد. باید به این موضوع نیز توجه داشته باشید که عرض گذر (معبر، کوچه، خیابان) در زمان خرید ملک توسط مشاورین املاک مورد توجه ویژه قرار داشته و توجه داشته باشید که نظر شما به این موضوع کاملا فنی باشد.
کوچه های بن بست معمولا دارای عرض کم بوده ولی به لحاظ امنیت، سر و صدا نسبت به سایر معابر برتری دارند. از نکات مهم دیگرِ مربوط به عرض گذر این است که اساس طرح‌های توسعه شهری جهت تراکم و طبقات ساختمانی وابسته به این شاخص می‌باشد و اخذ نظر کارشناس مطلع اهمیت دارد.
اشتراک
گزارش
نظرات من