مشاعات ساختمان و قوانین مربوط به آن

مشاعات ساختمان به قسمت‌هایی از ساختمان اطلاق می‌شود که مالکیت و استفاده از آن توسط تمام ساکنان ساختمان مشترک است. این قسمت‌ها شامل مسیرهای مشترک، پارکینگ، نگهداری و تعمیرات مشترک، سالن‌های ورزشی، سالن‌های ملاقات، پارک‌ها و فضاهای سبز، سیستم‌های امنیتی و سایر امکانات مشترک می‌شود.

انواع مالکیت در آپارتمان ها

• مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی

در تعریف مالکیت اختصاصی در آپارتمان ها می‌توان گفت که به طور رسمی مالکیت های این قسمت از ساختمان ها به طور مجزا برای هر واحد در سند هر شخص (مالک هر واحد) قید می‌شود که به آن مالکیت اختصاصی می‌گویند. حق استفاده‌ی اختصاصی از این قسمت ها تنها به مالک واحد مسکونی اختصاص دارد و هیچ فرد دیگری اجازه ی استفاده از آن را ندارد، از طرفی دیگر نیز تامین مخارج آن نیز تنها بر عهده ی مالک است. مالکیت قسمتهای اختصاصی آپارتمان اصولا به موارد زیر تقسیم می‌شود:

اتاق خواب

هال و پذیرایی

آشپزخانه

بالکن

سرویس‌ها

انباری و پارکینگ (اگر در سند آمده باشد)

• مالکیت بر قسمت‌های مشترک

مالکیت بر قسمت های مشترک ساختمان همان مالکیت در قسمت مشاعات ساختمان است. هر قسمت  از آپارتمان را که در سند مالکیت شخصی افراد ذکر نمی‌شود و همه ساکنین می توانند به طور مشترک ازاین قسمت های آپارتمان استفاده کنند. این قسمت ها در حالت کلی به موارد زیر تقسیم میشود:

زمین ساختمان یا قدر السهم ساختمان

درب ورودی

پشت بام

 آسانسور

راهرو و پنجره‌ها

شوفاژخانه

پارکینگ اضافی

پله‌ها و لابی

تاسیسات مشترک

ورودی پارکینگ

حیاط و باغچه

مشاعات ساختمان شامل چه مواردی می باشد؟

• نقاط مشترک

شامل نمای ورودی ساختمان، پله‌ها، راهروها و هال‌های مشترک است که تمام ساکنان برای دسترسی به واحدهای خود از آن استفاده می‌کنند.

• پارکینگ مشترک

شامل پارکینگ‌های مشترک ساختمان است که تمام ساکنان برای پارک کردن خودروهایشان از آن استفاده می‌کنند.

• لابی ساختمان

لابی ساختمان به فضای ورودی اصلی ساختمان اطلاق می‌شود که معمولاً در طبقهٔ همکف قرار دارد. لابی ساختمان یک فضای عمومی است که به عنوان نقطهٔ ورود و خروج ساکنین و بازدیدکنندگان به ساختمان عمل می‌کند.

پرداخت هزینه‌ی مشاعات بر عهده‌ی مالک است یا مستاجر؟

بر اساس قانون، هزینه‌ی نظافت مشاعاتی مانند پارکینگ و راهروها بر عهده‌ی کسانی است که در داخل ساختمان زندگی و به‌صورت روزانه از راهروها و حیاط ساختمان استفاده می‌کنند. پس پرداخت هزینه‌ی نظافت بر عهده‌ی مستاجر است.

در مقابل، هزینه‌ی تعمیر یا نگهداری مشاعاتی مانند موتورخانه، آسانسور، لوله‌کشی ساختمان و سایر آسیب‌های وارده به ساختمان بر عهده‌ی مالک بنا است و مستاجر نباید این هزینه‌ها را بپردازد.

استفاده شخصی از مشاعات ساختمان مجاز است؟

به‌طور معمول، در آپارتمان‌های پرجمعیت، اگر واحدی بنا به نیازی اضطراری بخواهد از قسمت‌های مشترک ساختمان استفاده کند، باید پیش از استفاده با مدیر یا مدیران ساختمان هماهنگ کند و رضایت همه‌ی واحدها را کسب کند. در غیر این صورت، استفاده شخصی از مشاعات ممنوع است و فرد نمی‌تواند از آن‌ها برای استفاده‌ی شخصی استفاده کند.

خریدوفروش مشاعات ساختمان

• مشاعات قابل واگذاری

در آپارتمان‌های چندین واحده، افراد ساکن در واحدهای مختلف می‌توانند مالکیت قسمت‌هایی را که در رهن خودشان است، بفروشند. به‌طور مثال اگر مالک یا مستاجری فاقد خودرو باشد و از حق پارکینگ خود استفاده نکند، می‌تواند آن را به یکی دیگر از همسایگان که بیش از یک خودرو دارد، بفروشد. همچنین انباری ساختمان نیز که در دسته‌ی فضاهای شخصی طبقه‌بندی می‌شود، می‌تواند مورد خریدوفروش قرار بگیرد. اگر یکی از واحدها، از انباری خود استفاده نکند، می‌تواند آن را در ازای دریافت مبلغی به‌صورت ماهانه یا سالانه به ساکنان واحدهای دیگر، اجاره دهد.

• مشاعات غیرقابل واگذاری

دسته‌ای دیگر از مشاعات ساختمان وجود دارند که نمی‌توان آن‌ها را اجاره داد یا فروخت. به‌طور مثال، ساکنان واحد x نمی‌توانند ادعا کنند چون از راهروهای ساختمان استفاده نمی‌کنند، حق استفاده از آن را به واحد y واگذار می‌کنند چون چنین موضوعی اصلا امکان‌پذیر نیست.

اشیای اضافی در مشاعات ساختمان

مواد قانونی ۴۷ و ۴۸ قانون مدنی در رابطه با اشیا اضافی در مشاعات ساختمان به نکاتی اشاره می کند که رعایت آنها برای تمامی افراد ساختمان الزامی می‌باشد.

قرار دادن اشیای اضافی، گذاشتن میز و صندلی و نگهداری از حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی در تمامی قسمت‌های مشاع ساختمان ممنوع است.

گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها غیر قانونی است.

به هیچ عنوان استفاده از مشاعات ساختمان نباید موجب آزار رساندن به ساکنین دیگر واحد‌ها شود.

اجاره پارکینگ توسط اشخاص خارج از ساختمان تنها در صورت شخصی بودن پارکینگ و عدم وجود مزاحمت امکان پذیر است.

مخارج مشاعات ساختمان چگونه تعیین و پرداخت می‌شود؟

هر کس نسبت به سهم واحد خود در ساختمان و متراژ واحدی که در اختیار دارد باید هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر ساختمان را به مدیر ساختمان تحویل دهد تا اینگونه تمام مخارج مشاعات ساختمان تامین شود.

وظیفه سرایدار در حفظ مشاعات

وظیفه سرایدار در حفظ مشاعات ساختمان به عنوان یکی از اعضای تیم مدیریت ساختمان بسیار مهم است. سرایدار نقش کلیدی در نظارت و مراقبت از مشاعات ساختمان دارد و وظایف مربوطه عبارتند از:

• نظارت بر تمیزی و نگهداری مشاعات

 سرایدار مسئولیت نظافت و تمیزی مشاعات را دارد. او باید از انجام منظم و مناسب تمیزی روزانه و نظافت عمومی در مسیرها، پله‌ها، راهروها و سایر فضاهای مشترک اطمینان حاصل کند. همچنین باید مسئولیت نگهداری و تعمیرات ساده مشاعات را برعهده بگیرد.

• نظارت بر امنیت مشاعات

سرایدار باید از امنیت مشاعات ساختمان پاسخگو باشد. او باید سیستم‌های امنیتی مانند دوربین‌های مداربسته، سیستم‌های قفل‌گذاری و دسترسی، سیستم‌های آتش نشانی و سایر اقدامات امنیتی را نظارت کند و در صورت وقوع حوادث یا تخلفات به مراجع مربوطه گزارش دهد.

• مدیریت ترتیب و روان‌سازی مشاعات

 سرایدار مسئولیت حفظ ترتیب و روان‌سازی مشاعات را دارد. او باید از جلوگیری از اشغال نامناسب فضاهای مشترک، رعایت قوانین و مقررات مشاعات و حفظ نظم در این فضاها اطمینان حاصل کند.

•  پاسخگویی به شکایات و نیازهای ساکنین

سرایدار باید به شکایات و نیازهای ساکنین در مورد مشاعات ساختمان پاسخگو باشد. او باید مشکلات و مسائل مربوط به عملکرد و نگهداری مشاعات را بررسی و رفع کند و اطمینان حاصل کند که ساکنین به صورت مطلوب از مشاعات استفاده می‌کنند.