هنگام خرید ملک چه مدارکی کنترل شود ؟

هنگام خرید ملک چه مدارکی کنترل شود ؟ به نام زدن و یا سند زدن خانه ، جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها دقت نشود، امکان دارد باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. پیدا کردن و خرید یک خانۀ ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبۀ هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب، همیشه پر از چالش بوده و خسته کننده بوده است. اما با یافتن خانۀ ایده‌آل، ماجرای جدیدی شروع می‌شود و آن سند زدن خانه است.

آشنایی با انواع سند ملک

شاید در هنگام خرید ملک در گلشهر کرج عناوین مختلفی را در کنار عنوان سند شنیده باشید. انواع سند عبارتند از :

    سند ملکی مشاع
    سند ملکی شش دانگ
    سند ملکی تک برگ
    سند ملکی عرصه و اعیان
    سند ملکی تفکیکی
    سند ملکی وکالتی
    سند ملکی بنچاق
    سند ملکی منگوله‌دار
    سند ملکی رهنی

با شناخت هر یک از این انواع میتوانید خرید ایمن تر و دقیق تری را تجربه کنید. در هر صورت در این مقاله ما سعی بر آن داریم که شما را با مراحل و مدارک لازم برای سند زدن یک ملک آشنا کنیم

بررسی مراحل معاملۀ ملک

معاملۀ ملک در ایران دارای چند مرحله است. توافق، دریافت کد رهگیری و ثبت در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند

الف – توافق :

مرحلۀ اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم. امکان دارد شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین پیش از سند زدن خانه می‌توانید یک مبایعه‌نامه بنویسید. درحال حاضر قول‌نامه و مبایعه‌نامه را یکی فرض می‌کنند. اما شما لازم است که تفاوت‌هایشان را بدانید.

نگاهی به تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه

اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول‌نامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند. اگر دو نفر شاهد مرد زیر قول‌نامه را امضا ‌کنند به مبایعه‌نامه تبدیل می‌شود.

در مبایعه‌نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:

    مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
    مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
    موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی (مساحت زمین یا خانه).
    مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
    زمان مورد معامله: زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای روش پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را می‌توانند بفروشند. اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.

 اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. پس از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، اما با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:

    درصورت پشیمانی: باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد. برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت پس از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید. در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.

    گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به صورت کلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس(چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

توجه کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.

    منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می‌خرید، برخی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.

 مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و…  خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید دقت کنید و منصوبات را شفاف‌ بنویسید. اگر این بند را ننویسید امکان دارد وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

پس از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.

    روش پرداخت هزینه : در این مبایعه‌نامه باید نحوۀ پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد. امکان دارد شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته اما یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.

ب – دریافت کد رهگیری :

تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و امکان دارد فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، پس از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معاملۀ املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامۀ خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. صادر شدن کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله بوده و یکی از مراحل مورد نیاز  برای سند زدن خانه است.  برخی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند. کد رهگیری، راه کلاهبرداران برای فروش ملک به چندین نفر را بسته است.

ج – دفتر اسناد رسمی

در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد احتیاج برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.

بررسی مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه

    اصل و تصویر سند مالکیت
    اصل و تصویر بنچاق
    تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
    اصل و تصویر وکالت‌نامه
    اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
    صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
    اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
    املاک اداری و تجاری به غیر از  این مدارک به برگه مفاصا حساب عوارض مشاغل هم احتیاج دارند.
    آخرین قبض‌های پرداخت شده مربوط به ملک را هم بین مدارک خود داشته باشید تا هنگام انجام معامله ملک هم برای تسویه و هم برای ثبت استفاده شود.

استعلام گیری از ملک

وقتی فروشنده به همراه مدارک شناسایی، مبایعه نامه و سند ملک به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کند، این دفاتر ابتدا اقدام به دریافت مدارک می کنند و سپس شروع به استعلام گیری خواهند کرد. استعلام برای این انجام می شود که نشان دهد سند در گرو بانک یا ارگان‌های دیگر است یا خیر؟ هم چنین نشان می دهد که آیا ملک موردنظر در طرح های عمرانی ساخت و ساز شهری قرار دارد یا خیر؟ در دفاتر رسمی، این استعلام گیری به صورت اینترنتی انجام خواهد شد. مشخص شدن نتیجه استعلام، به 2 هفته زمان احتیاج دارد. استعلام گرفتن از ملک و دریافت نتیجه آن، فعالیتی هزینه بردار است. فروشنده ملک باید هزینه استعلام ملک را بپردازد.

بنچاق چیست؟

وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است. از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد.