زمانیکه از مبایعه نامه و قولنامه صحبت می‌کنیم اولین چیزی که به ذهن خواننده می‌رسد، خرید و فروش املاک است. این دو اصطلاح در معاملات ملکی و یا سایر معاملات بسیار رایج هستند. به همین دلیل برخی از افراد دوست دارند که بدانند تفاوت های میان این دو چیست. برای این که شما بتوانید به خوبی از نظر حقوقی با این موارد آشنا شوید نیاز دارید که به درستی از این مفاهیم مطلع باشید. تفاوتی ندارد که شما خریدار یا فروشنده باشید، شما به هر حال به عنوان یکی از طرفین یک معامله نیاز دارید که اطلاعات خود را در این زمینه افزایش دهید تا بر اساس این داده ها بتوانید به خوبی معامله خود را مدیریت کنید و در نهایت در معامله خود استفاده مورد نظر را داشته باشید. اگرچه ما در املاک شکرالهی به شما کمک می کنیم که حتی بدون اطلاع از مفاهیم مربوط به مبایعه نامه و قولنامه بتوانید قراردادهای خود را به صورت درست ببندید اما باز هم بد نیست که خود شما در این باره اطلاع بیشتری داشته باشید.
برای مثال برای خرید ویلا در شمال لازم است مشتری سندی در اختیار داشته باشد تا مالکیت آن از نظر قانونی، ثابت گردد. اما بین مبایعه نامه و قولنامه تفاوت‌هایی وجود دارد که در این مقاله به توضیح هر کدام خواهیم پرداخت. این اطلاعات می تواند به شما در خصوص نوع مالکیتی که می توانید داشته باشید موثر باشد. به همین دلیل هم ما به عنوان بخشی از خدمات رایگان و مشاوره هایی که به شما ارائه می دهیم این مطلب را آماده کرده ایم تا شما بتوانید داشته های خود را افزایش دهید. مطالعه همه بخش های این مطلب می تواند برای شما مفید باشد. اما برای این که دقیق تر به آن چه نیاز دارید دسترسی داشته باشید ما هر بخش را با استفاده از تیترهای مربوط به آن تفکیک کرده ایم تا شما دقیقا همان بخش هایی را مطالعه کنید که نیاز بیشتری به آن دارید. در ادامه همراه ما باشید.
معنای مبایعه نامه
تفاوتی نمی‌کند که شما قرار است برای خرید ویلا در شمال اقدام کنید یا اینکه در امر ساخت و ساز ویلا در شما فعالیت داشته باشید به هر حال در هر دو مورد قطعاً با مبایعه نامه سروکار خواهید داشت. این یک نیاز مهم برای شما محسوب می شود. البته که این طور نیست که شما همیشه به این مبایعه نامه نیاز پیدا کنید. آن چه برای شما می تواند اهمیت داشته باشد این است که شما در بسیاری از موارد که با افراد بیگانه و به واسطه املاک معاملات ملکی کار می کنید باید با این بخش سر و کار داشته باشید. در برخی از موارد بسیاری از افراد بر این باور هستند که تنها با برخورداری از یک قولنامه می توانند کار خود را پیش ببرند اما باید بدانید که این طور نیست و شما نیاز به مبایعه نامه هم دارید که در شروع یک معامله می تواند به شما کمک کند. به همین دلیل هم است که شما نیاز دارید مفاهیم مبایعه نامه و قولنامه به خوبی درک کنید. این امر به شما کمک می کند که اطلاعات خود را بتوانید مدام به روز کنید.
مبایعه نامه در واقع سندی است که در آن خریدار و فروشنده با هم برای خرید مال، توافق می‌کنند و در زمان تحویل دادن مال از جانب فروشنده و تحویل گرفتن آن از جانب خریدار، تعهداتی را هر دو طرف متقبل می‌شوند. این سند در واقع توافق اولیه و شفاهی میان دو طرف معامله را رسمیت می بخشد. در این برگه شما به عنوان یکی از طرفین معامله تمامی بندها و موردهای توافقی خود را پیاده کرده و به امضای دو طرف می رسانید. این امر موجب می شود که رسمیت کاملی به توافق شما داده شود. بر اساس این مبایعه نامه شما می توانید از انجام شدن معامله کاملا مطمئن باشید. یا اگر در معامله کنسلی رخ دهد هم حقوق شما به صورت کامل می تواند مفروض باشد. به همین دلیل هم است که این برگه می تواند برای معاملاتی که صورت می گیرد بسیار مهم باشد. اگر با مفاهیم میان مبایعه نامه و قولنامه چندان آشنایی نداشته باشید برای شما بسیار سخت خواهد بود که بتوانید به خوبی قراردادهای خود را مدیریت کنید.
درست است که مبایعه نامه بیشتر برای املاک به کار می‌رود، اما ممکن است مال، چیزی غیر از ملک باشد به همین دلیل در تعریف مبایعه نامه از واژه مال استفاده می‌شود. البته باید بدانید که کاربرد مبایعه نامه بیشتر برای املاک است. عموما در خرید و فروش و رهن و اجاره های مربوط به ملک است که شما می توانید شاهد استفاده از مبایعه نامه باشید. اما این به آن معنا نیست که شما دیگر نمی توانید از این نوع قرارداد رسمی برای سایر معاملات استفاده کنید. البته این نکته مهم را هم باید بدانید که معاملاتی که حجم رقم جابجا شده در آن قرار است بالا باشد بهتر است که از مبایعه نامه استفاده کنید. شاید برای برخی این مسئله چندان مورد توجه نباشد اما این امر می تواند برای هر معامله ای در این شرایط ضرورت های خاص خود را داشته باشد. بنابراین توصیه می کنیم که با مفاهیم مبایعه نامه و قولنامه بیشتر آشنا شوید و به خوبی در این رابطه اطلاعات خود را افزایش دهید تا بر اساس این اطلاعات بتوانید نیازهای خود را شناسایی و قراردادهای خود را به ثبت برسانید.
تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی
لازم است بدانید که مبایعه نامه یک سند عادی بوده و با سند رسمی کاملاً متفاوت است. سند رسمی سندی است که لازم است در دفاتر اسناد، برحسب اصول قانونی و توسط ماموران رسمی تنظیم گردو. اگرچه ما مبایعه نامه را یک سند رسمی نمی دانیم اما باید بدانید که مبایعه نامه می تواند به معامله ای که شما قرار است به آن ورود کنید رسمیت ببخشد. در واقع توافق شفاهی شما با این برگه و این سند می تواند به رسمیت برسد. این نکته بسیار مهمی است که شما باید به آن توجه داشته باشید. اگر این نکته را به درستی متوجه شوید می توانید تفاوت میان مبایعه نامه و قولنامه به خوبی درک کنید. این امری بسیار مهم محسوب می شود که میان این دو سند تفاوت هایی وجود دارد اما در واقع یکی از این دو سند رسمیت قضایی دارد و دیگری از این رسمیت برخوردار نیست.
اما در مورد مبایعه نامه نیاز به این رسمیت‌ها نخواهد بود. به این معنا که قبل از صادر شدن سند رسمی، مبایعه نامه به منظور حفظ حقوق طرفین، تنظیم می‌گردد. در واقع طرفین می توانند از این که در معامله چه اتفاقاتی رخ دهد خود را مطمئن کنند. هر یک از طرفین حقوقی دارند که باید به خوبی رعایت شود. این امر پیش از آن که این معالمه به صورت حقوقی رسمیت پیدا کند می تواند با استفاده از مبایعه نامه به خوبی برای طرفین تامین شود. از همین رو می توان گفت تفاوت میان مبایعه نامه و قولنامه بر این است که یکی از این اسناد رسمی و دفتری بوده و دیگری به صورت دستی میان طرفین بسته می شود که صرفا می تواند تضمین کننده حقوقی باشد که هر یک از طرفین یک معامله می توانند داشته باشند و به آن برسند.
برای مثال در امر ساخت و ساز ویلا در شمال اگر شما بخواهید ویلایی را پیش خرید نمایید، هنوز بنا آماده برای صادر کردن سند نیست اما باید از طریقی، هم خریدار و فروشنده از مالکیت این ساختمان اطمینان داشته باشند.
ممکن است فروشنده این ویلا را به چند نفر بفروشد و یا اینکه خریدار، در اواسط کار بخواهد ویلا را به فردی دیگر واگذار نماید. وجود مبایعه نامه تعیین کننده مالکیت بنا بوده و در صورتیکه مشکلی در حین کار پیش بیاید، می‌توان از طریق دادگاه اقدام کنید.
نحوه تنظیم مبایعه نامه
در تنظیم مبایعه نامه باید فروشنده و خریدار تعهداتی را قبول کنند تا تا زمان تنظیم سند رسمی چه در زمان خرید ویلا در شمال و چه در زمینه ساخت و ساز ویلا که زمان زیادی تا صادر کردن سند زمان می‌برد، مدرک قانونی دست طرفین باشد:
تعهدات مربوط به حق فروشنده در مبایعه نامه
این حق فروشنده است که که در زمان فروختن ملک خود، مطمئن شود تا زمان تنظیم سند رسمی، خریدار بخش عمده‌ای از هزینه را پرداخت کرده و تنها بخشی از آن در زمان موعود دریافت می‌شود.
معمولاً باید نزدیک به سه چهارم از مبلغ ملک توسط خریدار به فروشنده تحول داده شود، تا اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی صورت گیرد. در زمان صادر نمودن سند رسمی، مابقی وجه باقی مانده در قالب چند فقره چک و یا به صورت نقدی دریافت می‌شود.
البته فروشنده حق دارد در صورتیکه خریدار درخواست کند باقیمانده وجه را بعد از تنظیم سند به صورت چک پرداخت کند، در مبایعه نامه ذکر نماید که اگر هر کدام از چک‌ها به پول نقد تبدیل نشد معامله فسخ گردد.
تعهدات مربوط به حق خریدار در مبایعه نامه
اکنون نوبت به خریدار می‌رسد که برای تضمین مال خود، تعهداتی را از سمت فروشنده دریافت کند. بالاخره شما قرار است بر طبق توافقات انجام گرفته در مبایعه نامه مبلغی را تا زمان دریافت سند رسمی به فروشنده پرداخت کنید.
لذا فروشنده باید تعهد دهد اگر در زمان مراجعه به دفتر خانه برای تدوین سند رسمی در محل حضور نداشته باشد، مبلغی را به خریدار پرداخت کند. همچنین خریدار می‌تواند در مبایعه نامه ذکر کند در صورتیکه در هر مرحله از فرآیند ساخت و ساز ویلا در شمال و یا در زمان صدور سند رسمی مشخص شود که این ملک به فروشنده تعلق نداشته و فروش آن غیر قانونی است، قرارداد را فسخ نماید.
معنی قولنامه
اما در بحث خرید و فروش هر نوع مال به ویژه فروش املاک، نوع دیگری از قراردادها که بین طرفین منعقد می‌شود، قولنامه است. فرض کنیم که شما تصمیم به خرید ویلا در شمال دارید اما تا چند روز آینده نمی‌توانید اولین مبلغ تعیین شده توسط فروشنده را پرداخت کنید در این صورت قولنامه‌ای میان شما تنظیم می‌شود.
در واقع در این قرارداد، قول‌هایی بین شما و فروشنده رد و بدل می‌شود. برای مثال فروشنده قول می‌دهد که به شما فرصت دهد تا مبلغ اولیه را در زمان مقرر پرداخت نموده و در این فاصله، مال را به کسی دیگر نفروشد.
تنظیم قولنامه در امر ساخت و ساز ویلا در شمال بسیار رایج است. شما یک ویلا را پیش خرید می‌کنید اما از پیمانکار کمی فرصت برای اماده کردن پول درخواست می‌کنید. باید مطمئن شوید در این مدت، فروشنده مشتری جدید برای ملک خود پیدا نمی‌کند و بر سر قول خود خواهد ماند.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
غالب افراد، قولنامه را ترکیبی از «قول» و «نامه» می‌دانند؛ یعنی قول مکتوب و بر همین اساس، معتقدند به‌تنهایی و از طریق قولنامه نمی‌توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد. به عبارت دیگر، قولنامه سندی میان طرفین است که طی آن طرفین قول‌هایی ازجمله تصمیم به خرید و فروش یک ملک را به یکدیگر می‌دهند و از طرف دیگر مبایعه نامه را با توجه به تعبیری که واژه بیع (فروش و خرید) در زبان حقوقی دارد، قرارداد خرید و فروش می‌دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام دادن تعهدات می‌توان درخواست کرد.
ضمانت اجرای قولنامه مانند دیگر قراردادهایی است که دو طرف برای انجام تعهدی آن را امضا و تنظیم می‌کنند، در دادگاه دارای اعتبار است. باید مفاد آن را اجرا کرد و از طریق آن می‌توان الزام طرفی را که از انجام دادن تعهدش سهل‌انگاری می‌کند از دادگاه درخواست کرد. به این صورت، اگر فروشنده از حاضر شدن در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می‌تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای ثبت رسمی سند در دفترخانه ملزم کند و دادگاه نیز می‌تواند در مقابل تقاضاى خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه التزام یا خسارت صادر کند.
یکی از سوالاتی که قالب کاربران از گروه اول خونه جویا می‌شوند، تفاوت بین مبایعه نامه و قولنامه است. بالاخره در امر ساخت و ساز ویلا در شمال مشتریان با هر کدام از این دو قرارداد سروکار خواهند داشت.
از نظر لغوی این دو با یکدیگر تفاوت دارند اما جالب است بدانید که از نظر حقوقی، تفاوتی فاحشی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود ندارد. اما در مورد برخی از وجه تمایزها میان این دو، کمی صحبت خواهیم نمود.
در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند
اما در مورد قولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید بلکه شما با این تعهد نامه در واقع از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد. بنابراین قولنامه به معنی مالکیت خریدار نیست.
نکات لازم جهت تنظیم قولنامه و مبایعه نامه
اگر با فروشنده به توافق رسیدید که برای خرید ویلا در شمال قولنامه و یا مبایعه نامه‌ای تنظیم شود، نکات زیر را مد نظر داشته باشید:
1- قرارداد کاملاً قانونی باشد
در تنظیم قولنامه و یا مبایعه نامه حتماً محکم کاری کنید. به این معنا که تعهدات طرفین حتما براساس قوانین کشوری در قرارداد لحاظ گردد تا در زمان تنظیم سند رسمی ملک، مشکلی بروز نکند.
2- از وجود ملک، اطمینان حاصل کنید
برای خرید ویلا در شمال تا زمانیکه خودتان به شخصه مراجعه نکرده و از وجود ویلا مطمئن نشده اید، اقدام به امضای مبایعه نامه و قولنامه نکنید. البته رویت ویلا به تنهایی کافی نیست. بلکه اسناد و مدارک را نیز به دقت کنترل کرده و از مالکیت آن اطمینان حاصل کنید.
3- نحوه پرداخت وجه مشخص گردد
کمتر کسی می‌تواند هزینه ملک خریداری شده را نقدا و یکجا پرداخت کید. قطعاً شما نیز از جمله افرادی هستید که تنها به صورت اقساطی قادر به خرید ویلا در شمال خواهید بود.
اما برای اینکه بعدا در روند پرداخت هزینه‌ها مشکلی بروز نکرده و فروشنده نخواهد پیش از موعد از شما درخواست پول کند، حتماً تاریخ قسط‌ها در مبایعه نامه مشخص شود. در مورد قولنامه نیز تعیین کنید اولین هزینه پرداختی در چه تاریخ و به چه میزان پرداخت شود.
4- موارد استثنا را در قرارداد ذکر کنید
همانگونه که قبلاً بیان کردیم مبایعه نامه نوعی از قرارداد است که در امر ساخت و ساز ویلا در شما بیشتر کاربرد دارد. شما یک ویلا را پیش خرید می‌کنید و موظف هستید تا زمان آماده شدن ساختمان و تحویل سند، سه چهارم مبلغ را پرداخت کنید.
اگر خریدار در پرداخت مبالغ در تاریخ‌های تنظیم شده کوتاهی کند، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد بنا را به موقع آماده و تحویل دهد، لازم است مبلغی را به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت کند.
5- قرارداد ملک باید دارای شاهد باشد
تفاوتی ندارد که خرید ویلا در شمال را از طریق مبایعه نامه انجام می‌دهید و یا در ابتدا به سراغ قولنامه می‌روید. در هر صورت به جز شما و فروشنده، باید نفر سومی به عنوان شاهد این قرارداد را امضا کند که معمولاً صاحبان بنگاه‌های معاملاتی اینکار را انجام خواهند داد. این شاهد در صورت بروز مشکل، به صورت بی‌طرف در دادگاه شهادت خواهد داد.
اشتراک
گزارش
نظرات من