نحوه محاسبه عقب نشینی ملک چگونه است؟ حتما در طی سال ها زندگی متوجه شده اید که در زمان تخریب برای بازسازی یک منزل مسکونی ویلایی شهرداری برای ملک مقداری عقب نشینی لحاظ می کند و شما به عنوان صاحب ملک یا خریدار ملک باید این میزان تعیین شده عقب نشینی توسط شهرداری را بپذیرید.اما نکته ای که وجود دارد این است که شما از نحوه این که این عقب نشینی چطور محاسبه می شود چندان اطلاعی ندارید. می خواهید بیشتر در این رابطه بدانید تا بتوانید خودتان میزان عقب نشینی ملک خود را بر اساس استانداردهایی که وجود دارد محاسبه کنید.
همچنین در کنار این که نحوه محاسبه عقب نشینی ملک چگونه صورت می گیرد مسئله دیگری نیز برای شما دارای اهمیت است. آن هم این است که چرا باید ملک با عقب نشینی روبرو شود؟ از طرفی آیا هزینه های لازم برای عقب نشینی توسط خریدار، مالک و یا توسط شهرداری باید پرداخت شود؟ مجموعه ای از این سوالات احتمال شما را به این وب سایت کشانده است تا بتوانید در این وب سایت به پاسخ هایی که دارید برسید. چرا که شما در قامت خریدار و یا در قامت شخصی که در ساخت و ساز مشارکت می کند و یا در قامت شخصی که قصد دارد ملک را بفروشد نیاز به این اطلاعات دارید.
نکته ای که باید به آن توجه داشته باشید این است که محاسبات مربوط به عقب نشینی معمولا توسط شهرداری ها برای هر منطقه و محله ای از پیش مشخص شده است. شما می توانید با استعلام ساده از این نهادها به آن چه می خواهید دست پیدا کنید. اما در صورتی که به هر دلیلی قصد دارید خودتان از نحوه محاسبه عقب نشینی ملک مطلع شوید می توانید این مطلب را تا انتها دنبال کنید. ما در این مطلب سعی می کنیم به تمامی پرسش هایی که در ابتدا مطرح کردیم پاسخ دهیم تا بتوانید اطلاعات خود را در این زمینه به اندازه کافی افزایش دهید و بر این اساس نیازهای خود را برطرف سازید.
تعریف عقب‌نشینی در املاک
عقب‌نشینی به معنای عقب رفتن حدود اربعه ملک از مرز اصلی خود به داخل است که طبق دستور شهرداری یا سایر مراجع ذی‌ربط برای رعایت حریم خیابان، پیاده‌رو، فضای سبز یا سایر الزامات شهرسازی انجام می‌شود.
در واقع، اگر ملک شما در محدوده‌ای قرار دارد که عرض خیابان طبق طرح جامع باید بیشتر شود، شهرداری بخشی از ملک شما را مشمول عقب‌نشینی می‌داند و ساخت‌وساز در آن قسمت ممنوع خواهد بود.
مبانی قانونی عقب‌نشینی ملک
برخی از مهم‌ترین مراجع قانونی که بر اساس آن‌ها عقب‌نشینی اعمال می‌شود عبارت‌اند از:
طرح تفصیلی و جامع شهری: هر شهر دارای طرح جامع و تفصیلی است که در آن مشخص شده کدام معابر گسترش می‌یابند.
قانون نوسازی و عمران شهری، مقررات ملی ساختمان، دستورالعمل‌های شهرداری‌ها، قوانین شورای عالی شهرسازی و معماری ایران
انواع عقب‌نشینی ملک
عقب‌نشینی ممکن است به یکی از اشکال زیر باشد:
عقب‌نشینی از جلو (بر ملک): بیشترین نوع عقب‌نشینی که در امتداد خیابان انجام می‌شود.
عقب‌نشینی از طرفین: برای رعایت نورگیری و تهویه ملک‌های هم‌جوار.
عقب‌نشینی از عقب ملک (پشت ساختمان): به دلایل خدمات شهری یا فضای سبز.
عقب‌نشینی ترکیبی: گاهی ملک باید از جلو و طرفین یا حتی سه طرف عقب‌نشینی داشته باشد.
ضوابط عمومی در خصوص عقب‌نشینی ملک
عرض معبر تعیین‌کننده است: مثلاً اگر خیابانی باید از 6 متر به 10 متر برسد، دو ملک در دو طرف خیابان به‌صورت مساوی باید عقب‌نشینی کنند.برای معابر کمتر از 6 متر معمولاً مجوز ساخت صادر نمی‌شود.در مناطق بافت فرسوده، گاهی عقب‌نشینی‌ها با تسهیلات خاصی همراه‌اند.
روش‌های محاسبه عقب‌نشینی املاک
الف. عقب‌نشینی بر اساس عرض معبر: اگر شهرداری تعیین کند که عرض معبر باید از 6 متر به 10 متر برسد، پس از هر طرف خیابان، 2 متر عقب‌نشینی لازم است. فرض کنیم برِ ملک شما 10 متر باشد:
متراژ زمین اولیه: 250 متر (25 × 10)متراژ در خط عقب‌نشینی: 25 × (10 - 2) = 25 × 8 = 200 مترمساحت مفید باقیمانده: 200 متر مربع
ب. عقب‌نشینی بر اساس درصد مشخص: گاهی عقب‌نشینی به صورت درصدی از طول یا مساحت زمین مشخص می‌شود، مثلاً 10٪ از مساحت باید عقب‌نشینی شود.
مساحت زمین: 300 متر مربعمیزان عقب‌نشینی: 10٪ × 300 = 30 متر مربعمساحت باقیمانده: 270 متر مربع
ج. عقب‌نشینی‌های خاص (زاویه‌ای یا پلکانی): در برخی معابر خاص و پروژه‌های شهری، عقب‌نشینی‌ها به صورت زاویه‌دار یا پلکانی محاسبه می‌شوند. در این موارد باید نقشه‌های مهندسی دقیق از سوی دفتر خدمات مهندسی تایید و به شهرداری ارائه شود.
نحوه تعیین بر ملک و خط عقب‌نشینی
ابتدا نقشه هوایی و طرح تفصیلی منطقه بررسی می‌شود.بعد، با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک شهر، موقعیت ملک، عرض معبر و میزان عقب‌نشینی تعیین می‌شود.معمولاً مهندس نقشه‌بردار با استفاده از دوربین توتال استیشن، طول و عرض دقیق و نقطه عقب‌نشینی را مشخص می‌کند.
مثال عملی از محاسبه عقب‌نشینی
فرض: ملکی با طول 20 متر و عرض 10 متر در خیابانی با عرض فعلی 8 متر واقع شده است، اما طبق طرح تفصیلی این خیابان باید به 12 متر افزایش یابد.
گام اول: تشخیص عقب‌نشینی لازم . 12 - 8 = 4 متر (باید از دو طرف خیابان عقب‌نشینی شود)
گام دوم: سهم هر ملک از عقب‌نشینی . 4 ÷ 2 = 2 متر عقب‌نشینی از هر طرف
گام سوم: محاسبه مساحت از دست‌رفته. طول ملک × مقدار عقب‌نشینی = 20 × 2 = 40 متر مربع
نتیجه: از 200 متر اولیه، 160 متر مفید برای ساخت باقی می‌ماند.
تاثیر عقب‌نشینی بر سند ملک
در برخی موارد عقب‌نشینی فقط در پروانه ساخت اعمال می‌شود ولی هنوز در سند ثبتی درج نشده است.در صورت اجرای عقب‌نشینی (مثلاً هنگام تخریب دیوار قدیمی)، معمولاً پس از مدتی سند اصلاحی صادر می‌شود.در اسناد جدید یا املاکی که در مسیر طرح‌های توسعه‌اند، ممکن است عباراتی مانند «ملک در طرح واقع شده است» یا «بخشی از عرصه مشمول عقب‌نشینی است» درج شود.
تاثیر عقب‌نشینی بر ارزش ملک
عقب‌نشینی باعث کاهش متراژ عرصه و گاهی اعیانی ملک می‌شود.در عین حال، اگر ملک در خیابانی عریض‌تر قرار گیرد، ممکن است ارزش آن به دلیل افزایش دسترسی، زیبایی و کاربری بهتر افزایش یابد.در املاک تجاری، عقب‌نشینی ممکن است سبب بزرگ‌تر شدن پیاده‌رو شود که مطلوب‌تر است.
نکات حقوقی و مشاوره‌ای در املاک دارای عقب‌نشینی
- قبل از خرید ملک، حتماً از شهرداری استعلام بگیرید.
- نقشه UTM و کروکی وضع موجود تهیه شود.
- در معاملات، عبارت «ملک در طرح نیست» یا «فاقد عقب‌نشینی» حتماً در قولنامه ذکر شود.
- در بافت‌های فرسوده، ممکن است با تجمیع چند ملک، عقب‌نشینی کمتری اعمال شود.
- اگر عقب‌نشینی به نفع شهرداری باشد ولی سند اصلاح نشده، برای دریافت خسارت یا توافق، از طریق ماده 101 قانون شهرداری‌ها اقدام کنید.
جمع‌بندی
عقب‌نشینی ملک یکی از مهم‌ترین اصول در ساخت‌وساز شهری است که باید با دقت، دانش حقوقی و مهندسی بررسی شود. عدم توجه به این موضوع می‌تواند موجب کاهش ارزش ملک، عدم صدور پروانه ساخت و حتی تخریب سازه شود. محاسبه دقیق عقب‌نشینی و شناخت قوانین مربوطه به مالکان، خریداران و سازندگان کمک می‌کند تا تصمیمات هوشمندانه‌تری بگیرند.
اشتراک
گزارش
نظرات من