جریمه و مجازات استفاده تجاری از ملک مسکونی

امروزه با بالا رفتن قیمت ملک، مالکان به فکر تغیر کاربری ملک خود افتاده اند. این شرایط در حالی است که در تعریف قوانین موجود تغییر کاربری ممنوع و فعل تغییر کاربری ملک عمل غیر قانونی محسوب می‌شود. در صورت گزارش چنین مواردی به شهرداری و مسئولین ذی‌ربط، موضوع مورد پیگیری قرار می‌گیرد. با این حال، بعضی افراد برای اینکه اجاره ملک تجاری را ندهند یک دستگاه آپارتمان اجاره کرده و کسب و کار خود را آنجا راه می اندازند. این موضوع باعث درگیری بین همسایه ها می شود، زیرا کاربری آن واحد مسکونی است و آنجا برای زندگی کردن ساخته شده نه برای کسب و کار. در ادامه قصد داریم بیشتر به این موضوع بپردازیم و بگوییم قانون چه راه حل هایی برای این مشکل دارد. استفاده تجاری از ملک مسکونی معمولا می تواند به دلایل مختلفی امری رایج باشد. بسیاری از افراد ترجیح می دهند به جای دادن هزینه های مربوط به املاک تجاری در املاک مسکونی اقدام به فعالیت های تجاری کنند. که این امر می تواند برای آن ها مشکلات زیادی را به همراه داشته باشد. 

البته باید این نکته مهم را بدانید که برخی از اقدامات تجاری به عنوان اقدامات خانگی شناخته می شود. این دسته از اقدامات می تواند در خانه ها و املاک مسکونی به راحتی صورت بگیرد و شامل هیچ جریمه ای نمی شود. اما باید بدانید اگر فعالیت ها در دسته بندی مشاغل خانگی قرار نگیرد و رکن تجاری داشته باشد شما باید حتما برای عواقبی که دارد خود را آماده کنید. این نکته ای بسیار مهم می باشد که شما باید به آن توجه داشته باشید. معمولا بسیاری از افراد در زمان استفاده تجاری از ملک مسکونی اهمیتی به عواقبی که می تواند داشته باشد ندارند به همین دلیل نسبت به این کار اقدام می کنند. اما باید بدانید که این امر می تواند دردسرهای زیادی به همراه داشته باشد و می تواند برای شما مشکلات زیادی را ایجاد کند که در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت. اما باید بدانید که در این بین اگر شما صاحب ملک باشید مشکلات همه بر دوش ما خواهد بود و دیگر کسی را همراه خود به منجلاب مجازات نمی کشید. اما در صورت استفاده تجاری از ملک مسکونی در حالی که شما مستاجر باشید می تواند برای صاجب ملک یا همان موجر هم دردسر هایی را ایجاد کند. به این ترتیب کار برای شما می تواند بسیار سخت باشد. 

البته گاهی این موارد و استفاده تجاری از ملک مسکونی به صورتی رخ می دهد که موجر می تواند اثبات بی گناهی و ناآگاهی اقدامات شما داشته باشد. در این صورت دیگر حداقل می توانید به این امیدوار باشید که کس دیگر به خاطر رفتار های شما دچار مشکل نمی شود. اما باید بدانید که اگر شما به هر دلیلی با توجه استفاده تجاری از ملک مسکونی شرایطی را ایجاد کنید که موجر هم به عنوان یک مجرم شناخته شود و سپس اثبات بی گناهی موجر بیاید می تواند برای شما دردسرهای بیشتری ایجاد کند. از طرفی دیگر باید باین نکته مهم را نیز بدانید که اگر شما ملکی را که مسکونی می باشد به فردی اجاره دهید که می دانید قصد استفاده تجاری از ملک مسکونی دارد باید با عواقبی که برای شما می تواند در آینده داشته باشد روبرو شوید. توجه داشته باشید که مهمترین نکته ای که شما باید در خصوص هر  ملکی بدانید کاربری ملک است. به همین دلیل هم ما قصد داریم در ادامه مطلب در خصوص کاربری که ملک می تواند داشته باشد به شما توضیحاتی را ارائه دهیم تا شما بتوانید نسبت به این امر بیش از پیش آگاه شوید. این امر می تواند دید شما را در خصوص استفاده تجاری از ملک مسکونی بیشتر باز کند و به این ترتیب می تواند به شما در این زمینه کمک های بسیار زیادی داشته باشد. 

کاربری چیست؟

چگونگی و نوع استفاده از زمین و ساختمان که در طرح‌های شهری و پروانه‌های صادر شده از شهرداری ذکر و تاکید می‌شود کاربری آن ملک نامیده می‌شود. معمولاً در طرح‌های تفصیلی شهرها انواع مختلفی از آن پیش‌بینی می‌شود. بدین منظور مهم‌ترین انواع کاربری‌ها را می‌توان به سه دسته اداری، تجاری و مسکونی تقسیم نمود. شما باید بر اساس کاریری که ملک دارد از آن استفاده کنید. به همین دلیل استفاده تجاری از ملک مسکونی می تواند برای شما دردسر ساز شود. اگر شما از ملک تجاری هم استفاده مسکونی کنید می تواند برای شما مشکل ساز شود. البته دردسرهای شما در این زمان می تواند به مراتب کمتر باشد. چرا که این کار هیچ صرفه ای برای فردی که چنین کاری انجام داده است ندارد. اما معمولا برای افرادی که اقدام استفاده تجاری از ملک مسکونی صرفه های اقتصادی زیادی می تواند وجود داشته باشد. هزینه کرایه کمتر و البته پنهان ماندن از دید ماموران بیمه و دارایی و بسیاری نهادهای دیگر که در خدمت عام المنفعه هستند. به همین دلیل این منافع شخصی در زمان استفاده از ملک مسکونی با کاربری تجاری می تواند برای شما مشکل ساز شود. توصیه ما این است که اگر صاحب ملک هستید هرگز برای اجاره بهای کمی بیشتر از مسکونی اقدام به این کار نکنید.

لازم به ذکر است که در قوانین ما تعریف دقیقی از انواع مختلف کاربری ثبت و ارائه نشده است. اما لزوم داشتن اطلاعات در رابطه با انواع آن به این منظور است که افراد مختلف در دام ضمانت اجرایی که به منظور تغییر کاربری خلاف قانون در نظر گرفته شده است و حتی در صورت عدم پذیرش رای کمیسیون ۱۰۰ ممکن است منتهی به صدور حکم حبس شود نیفتند. با این وجود شما باید بدانید که برخی از ملک ها به صورت رسمی کاربری مسکونی دارند. یعنی هیچ مجوزی برای فعالیت های تجاری در آن ها در نظر گرفته نشده است. البته اگر شما به صورت رسمی فعالیت خود را ثبت کنید و این فعالیت ثبت شده را به صورت شفاف ارائه دهید و این مسئله استفاده تجاری از ملک مسکونی مورد تائید سازمان هابازرسی قرار بگیرد دیگر چیزی برای شما نمی تواند موجب نگرانی باشد. اما اگر این کار را انجام ندهید و اقدامات خود را به صورت کاملا پنهانی انجام دهید و دست به فعالیت های به اصلاح زیر زمینی تجاری بزنید و این کار را در یک ملک مسکونی انجام دهید در آن صورت است که شما با دردسرهای بسیار بزرگی روبرو می شوید که می تواند برای شما از جریمه های سنگین مالی تا حتی حبس را هم بسته به نوع فعالیت تجاری که دارید به همراه داشته باشد. 

واحد مسکونی چیست؟

واحدهایی که با هدف اسکان دائم یا موقت اشخاص ایجاد می‌شوند و از نظر ترکیب بنا، دارای سیمایی خاص (اتاق، آشپزخانه، سرویس و…) هستند «واحد مسکونی» نامیده می‌شوند.این واحدهای مسکونی میتواند یا شخصی باشد و یا استیجاری در بخش مسکونی شخصی تماما مالک یک شخص میباشدو اختیار تمامی ساختمان بدست مالک میباشد اما این مالک میتواند ملک خود را از یک واحد به چند واحد تبدیل کند و ملک را به صورت رهن کامل یا اجاره ماهانه اجاره دهد.قصد سازنده و نحوه بهره‌برداری فعلی از ارکان تعریف نیست؛ بنابراین کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته ایجاد شده در یک ساختمان به عنوان واحد مسکونی که مناسب برای سکونت خانواده است اطلاق می‌شود. این شرایط معمولا زمانی وجود دارد که افراد و همچنین همه ساکنین به قصد زندگی و داشتن یک آسایش عمومی قصد دارند در یک ساختمان و یا آپارتمان زندگی کنند. در این شرایط استفاده تجاری از ملک مسکونی می تواند برای همسایه ها نیز موجب سلب آسایش شود. در این شرایط اگر شما مجوزهای لازم را گرفته باشید و از این جهت تائیدیه های لازم را هم داشته باشید امکان دارد با شکایاتی که از شما ثبت می شود نتوانید به راحتی به کار خود ادامه دهید و مجبور می شوید که کسب و کار خود را ترک کرده و دیگر به فکر استفاده تجاری از ملک مسکونی نباشید.

واحد مسکونی واحدی است که شما در آن تنها حق استفاده های مسکونی را دارید. محلی برای سکونت خانواده و همچنین افرادی که قرار است به صورت کلی در این محیط زندگی کنند. البته این به معنای آن نیست که انجام هر گونه فعالیت تجاری در یک ملک مسکونی می تواند برای شما غیر مجاز تلقی شود. برخی از مشاغل هستند که در دسته بندی مشاغل خانگی قرار دارند. به صورت مشخص مشاغل خانگی مشاغلی هستند که شما می توانید بر اساس برخی از استانداردها و داده هایی که حقوق به شما داده است اقدام به فعالیت کنید و نیازهای خود را برطرف کنید. اما کارهای تجاری که شامل مالیات های کاری، بیمه و یا اقدام به استخدام افراد می شود همگی در دسته بندی هایی قرار دارند که انجام آن ها در ملک های خصوصی و مسکونی نمی تواند مجاز باشد که در ادامه به آن بیشتر خواهیم پرداخت. 

انواع مسکن و یا خانه

خانه های شهری: جایگاه آنها در داخل شهر بوده و عموما متراژ خانه کم است.

خانه های ویلایی: خانه هایی عموما با متراژ بالا و با صفا که اکثر این خانه ها در مناطق خلوت و یا دور از شهر می باشند.

خانه های دوبلکس: این خانه ها به دلیل پله های داخلی دارای ارتفاع بالایی می باشند که در بالای این پله ها معمولا اتاق ها قرار دارند.

خانه های سنتی: این خانه ها همانطور که از نامش مشخص است سبک سنتی دارد .

خانه های مدرن: این خانه ها با استفاده از تکنولوژی مدرن طراحی شده و به شکل خاصی ساخته می شوند.

آپارتمان چیست؟

یک واحد مسکونی در یک ساختمانی که میتواند چندین طبقه و واحد داشته باشد.در زمان های قدیم هیچ اپارتمانی وجود نداشت اما با گذشت زمان و ازدهام جمعیت آپارتمان نشینی گسترش پیدا کرد و شکل شهر نشینی را تغییر داد اما در پی آن مشکلات و معضلاتی را بوجود آورد.که در ادامه به مشکلات و معضلات آن می پردازیم.

مشکلات آپارتمان نشینی

یکی از علل وجود معضل در آن عدم تعامل ساکنین در آپارتمان نشینی میباشد.وقتی تعدادی خانواده در یک ساختمان چند طبقه باهم زندگی میکنن همسایه ها باید حقوق همدیگر را رعایت کنن .مثلا در مورد ایجاد سر و صدا در ساعات شب از ایجاد آن باید پرهیز شود .در غیر آن همسایه میتواند بابت مزاحمت و سلب آسایش شکایت کند .در پی این شکایت مجازات آن میتواند حبس و یا شلاق نیز داشته باشد .در بسیاری از ساختمان ها برای جلوگیری از این معضلات و امورات دیگر اعم از شارژ ساختمان نظافت آن و...یکی از اعضای ساختمان را به عنوان مدیر برای مدیریت انتخاب میکنند. آپارتمان نشینی در بیشتر شهرهای پر جمعیت و شلوغ گسترش پیدا کرده که در پی آن قوانینی رو که برخی اماکن مشترک دارند به مانند قوانین پارکینگ برای تمامی اعضای ساختمان وضع کرده است که باید تابع آن باشند

اجاره ملک مسکونی برای کسب و پیشه

چنانچه فردی ملک مسکونی‌‌ را به دیگری اجاره دهد و مستأجر از آن مکان برای امور تجاری استفاده کند، باز هم موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود. در واقع با اثبات تخلف چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد کمیسیون در مورد تعطیلی محل کسب و کار و تجارت تصمیم خواهد گرفت. در صورتی که مالک یا مستأجر متخلف پس از تصمیم شهرداری مبنی بر تعطیلی محل کسب، از تعطیل کردن آن خودداری کند، محل کسب توسط مأمورین شهرداری تعطیل می‌شود و کسی که با علم و آگاهی از این تصمیم و تعطیلی محل، از آن برای تجارت استفاده کند به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال و جزای نقدی محکوم و محل کسب دوباره تعطیل خواهد شد. این امر می تواند برای افراد دیگری که در محیط مسکونی زندکی می کنند مشکلات بزرگی را ایجاد کند. به همین دلیل است که شما باید مراقب باشید که از ملک هایی که می خرید یا اجاره می کنید به درستی استفاده کنید و بر اساس کاربری که دارد بهره برداری کنید تا دچار مشکلات بعدی در این زمینه نشوید. 

جریمه استفاده تجاری از ملک مسکونی

استفاده تجاری از ملک مسکونی بدون اخذ مجوز های قانونی ممنوع و غیر قانونی میباشد. مطابق آن قانونی که برا آن وضع شده شخص را جریمه و یا حبس میکند این قانون برای همه ی مشاغل به است‍‍ثنا بعضی از مشاغل برابری دارد .در این گونه موارد اگر استفاده تجاری از ملک مسکونی جزء مشاغلی که در قانون برای آن‌ها استثناء در نظر گرفته شده مانند مطب پزشک که می‌تواند در واحد مسکونی دایر شود، محسوب نشود، شهرداری به‌ عنوان مدعی، موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و سپس به طرف مقابل موضوع را ابلاغ می‌کند تا ظرف ۱۰‌ روز توضیحات و پاسخ خود را به کمیسیون به طور کتبی اعلام کند. در صورتی که برای کمیسیون ثابت شود که از مکان مسکونی به‌ عنوان مکان تجاری و کسب و پیشه استفاده می‌شود با تعیین مهلت مناسب که حداکثر ۲ ماه است، در مورد تعطیلی محل مزبور ظرف یک ماه تصمیم‌گیری می‌کند و این تصمیم به وسیله مأمورین شهرداری اجرا می‌شود.

آیا استفاده از پارکینگ برای کسب و کار مجاز است؟

خیر استفاده پارکینگ برای کسب و کار مجاز نیست زیرا این کار در وهله ی اول از نظر قانونی تخلف بوده و اگر هم رضایت تمامی ساکنان ساختمان نیز باشد باز قانون اجازه ی این کار را نمیدهد و جرم محسوب میشود که میتواند حبس هم داشته باشد.عده ای فکر میکنن با این کار تخلفی رو انجام ندادند اما بعد از مطلع شدن قانون تازه میفهمند کاری که انجام دادن نه تنها خلاف بوده بلکه جرایمی نیز به دنبال داشته است.تبدیل انباری، زیرزمین یا پارکینگ مسکونی به محل کسب و پیشه که در پروانه ساختمانی به‌ عنوان انباری یا پارکینگ ذکر شده تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح خواهد شد.

فعالیت اداری در ملک مسکونی

قانون کشور به صراحت اعلام کرده است به استثناء حرفه هایی که پیش از این نیز از آن ها یاد شد هرگونه فعالیت اداری در یک ملک مسکونی می تواند مشکلات متعددی را در بر داشته باشد. کمیسیون ماده 100 می تواند با استفاده از حق قانونی خود مستاجر و مالک را می تواند جریمه کرده و در صورت لزوم نیز او را به حبس محکوم کند.

بهره برداری از ملک مسکونی به عنوان یک بخش اداری می توانند همانند یک واحد تجاری مشکلات مشابهی را در بر داشته باشد. کمیسیون ماده ۱۰۰ مجدد می تواند بر اساس قوانین فعالیت ملک مذکور را تعطیل کرده و همانند ملک تجاری آن ها را جریمه کند.به دلیل پر هزینه بودن واحد تجاری برای ایجاد کسب و کار بسیاری از افراد واحد های مسکونی را اجاره و یا رهن میکنن اما با استفاده از کمیسیون این ماده انجام این کار تخلف بوده مسيولین زیربط به مدت ۲ ماه به فرد متخلف مهلت میدهد که کسب و کار را تعطیل کند اگر فرد متخلف کار را تعطیل نکند شخص مجرم میباشد و مجازات آن میتواند تا ۳ سال حبس را داشته باشد.

سابقه کسبی معتبر چیست؟

در تاریخ 17 مرداد سال 1352 تبصره ای مصوب شد که بر اساس آن اماکن مسکونی قابلیت راه اندازی کسب و کارهای تجاری را ندارند. در این قانون بندی ذکر شده که افرادی که سابقه کسبی معتبر پیش از تصویب این قانون را دارند می توانند به همان صورت فعالیت خود را ادامه دهند!

چند استثنا

در خصوص استفاده کسبی از محل‌های مسکونی استثنائاتی هم وجود دارد. یکی از این استثناها دارا بودن حقوق مکتسبه است که منظور از آن وجود سابقه فعالیت کسبی قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن تبصره ذیل بند 24 ماده 55 (17/5/1352) است که از آن با عنوان سابقه کسبی معتبر یاد می‌شود. بنابراین، اگر ملکی قبل از تاریخ یادشده دارای سابقه فعالیت کسبی در محل مسکونی بوده باشد، امکان ادامه فعالیت را خواهد داشت. استثنای دیگر در این زمینه اخذ پروانه از شهرداری است، با این توضیح که با فرض صدور مجوز بهره‌برداری کسبی از جانب شهرداری، مالک می‌تواند در حدود مجوز صادره، از محل استفاده کند.

جمع بندی

در زمان های گذشته بدلیل نبود قانونی مردم میتوانستند فعالیت های خود را در خصوص کسب و کار در ملک های مسکونی ادامه دهند اما بعد ها کم کم مشکلات و معضلاتی بوجود آمد که به موجب آن قانونی وضع شد که دیگر شخصی حق ندارد کسب و کار خود را در مکان های مسکونی ادامه دهد .در صورت تخلف از این قانون شخص متخلف مجرم شناخته میشود که قانون برای این جرایم حبس و یا شلاق نیز در نظر گرفته است.