مهم‌ترین چالش در هنگام انجام معاملات ملکی، نکات حقوقی ای است که به ثبت قراردادهای مربوط به معاملات مانند سند زدن ملک و سند تک برگ آن مربوط می‌شود. این معاملات به چند نوع مختلف تقسیم می‌شود که شامل خرید و فروش، رهن و اجاره، قراردادهای مشارکت در ساخت و بازسازی خانه‌های قدیم، امتیاز و سهام و خرید و فروش ملک کلنگی ... می‌باشند. سند زدن ملک مرحله ای است که در عرف معمولاً به آن «به نام زدن» نیز گفته می شود. این مرحله مهم ترین مرحله خرید خانه است و دارای جزئیات مربوط به خود می باشد. در ادامه قصد داریم با نحوه انقال سند و مراحل آن بیشتر اشنا شویم.
سند مالکیت ملک چیست؟
انتقال قطعی سند ملک معمولاً با استفاده از سند رسمی یا قراردادی صورت می‌گیرد که جزئیات و شرایط انتقال ملک را تعیین می‌کند. این سند ممکن است شامل اطلاعاتی مانند نام و مشخصات خریدار و فروشنده، مشخصات دقیق ملک (مانند آدرس، شماره پلاک و مساحت)، قیمت معامله، شرایط پرداخت و هر گونه شرط یا محدودیتی که اطلاعات مربوط به انتقال را تکمیل می‌کند، را در برگیرد. این سند بعد از توافق طرفین و انجام رسمیت‌های قانونی مربوطه (مانند ثبت در دفترخانه ثبت اسناد و املاک)، اثر قانونی خود را می‌گذارد و تغییر مالکیت رسمی ملک را نشان می‌دهد. پس از انتقال قطعی سند ملک، فروشنده دیگر صاحب ملک نیست و حقوق مالکیت و کنترل بر ملک به خریدار منتقل می‌شود.
چه هزینه هایی باید برای انتقال سند انجام شود؟
هزینه انتقال قطعی سند ملک معمولاً بر اساس توافقاتی می‌باشد که بین طرفین یا بر اساس عرف خاص که معمولاً بر عهده فروشنده است قرار دارد. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های عوارض؛ دارایی و شهرداری؛ هزینه مدیریت پسماند مسکونی؛ هزینه‌های خلافی؛ هزینه نقل و انتقال ملک؛ حق ثبت، حق تحریر مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌های جانبی دیگر که بر اساس ارزش معاملاتی ملک مورد نظر در فترخانه‌ها محاسبه می‌شود. مبلغ ارزش معاملاتی از طرف سازمان امور مالیاتی کشور اعلام می‌شود. لذا از آنجایی که هر ملک ارزش معاملاتی مختلفی را دارد؛ مثلاً املاک تجاری؛ مسکونی هر کدام هزینه‌های مختلفی دارند. اداره دارایی معمولاً یک هزینه‌ای را تعیین می‌کند که خیلی کمتر از مبلغی است که دو طرف معامله تعیین کرده اند.
برای سند زدن چه مواردی باید در مبایعه‌نامه نوشته شود؟
مبایعه‌نامه بعنوان یک سند قراردادی معتبر جهت واگذاری اموال دارای گزینه‌هایی می‌باشد که حتما باید نوشته شود. در صورت خالی ماندن مواردی که آن را ذکر می‌کنیم، دفتر مشاور املاک معتبر نمی‌تواند آن را در سیستم ثبت املاک کشور ثبت کرده و برای شما کد رهگیری بگیرد.
موارد مندرج الزامی‌که باید در مبایعه‌نامه ذکر شوند تا بتوانید کد رهگیری دریافت کنید به شرح زیرند:
- مشخصات فروشنده: شامل تمامی‌مشخصات سجلی فروشنده، کد ملی، آدرس محل اقامت و کد پستی آن که حتما باید قید شود، به همراه شماره تلفن ثابت و تلفن همراه.
- مشخصات خریدار: شامل تمامی‌مشخصات سجلی خریدار، کد ملی، آدرس محل اقامت و کد پستی آن که حتما باید قید شود، به همراه شماره تلفن ثابت و تلفن همراه.
- موضوع معامله: شامل قیمت ملک به ازای متراژ و قیمت کل در وجه کشور (ریال یا معادل تومان آن)
- زمان معامله: نحوه پرداخت مبلغ معامله و زمان آن، و زمانی که فروشنده و خریدار جهت تنظیم سند باید در دفترخانه حضور پید کنند.
نکته: این که شخص خریدار چه مقدار مبلغ را به چه نحوی، با چه شرایطی و چه زمانی باید به فروشنده پرداخت کند، حتما باید قید شود. در مواردی که خریدار بخشی از مبلغ را بعد از انجام معامله پرداخت می‌کند توصیه می‌کنیم تا از ایشان سفته دریافت کنید.
مراحل انتقال قطعی سند ملک
- توافق نهایی خریدار و فروشنده ملک
دریافت سند ملک در صورتی ممکن است که خریدار و فروشنده ملک، رضایت و توافق نهایی خود را اعلام کنند. این توافق، به شکل مکتوب با عنوان مبایعه نامه و اولین مرحله انتقال سند شناخته می‌شود.
درواقع مبایعه نامه نسخه قانونی قولنامه است که خلاصه‌ای از مفاد معامله‌ای که صورت گرفته، در آن قید می‌شود. البته لازم به ذکر است، شما می‌توانید در متن مبایعه نامه به خیارات قانونی و نحوه فسخ قرارداد هم، اشاره کنید.
- دریافت کدرهگیری ملک
مبایعه نامه ذکر شده، در صورتی معتبر و قانونی شناخته می‌شود که دارای کد رهگیری باشد. وجود کد رهگیری ملک به این دلیل است که از فروش ملک مورد نظر به چندین نفر جلوگیری شود.
هر مبایعه نامه، کد رهگیری خاص خود را دارد که این کد در سامانه مخصوصی ثبت و معامله از نظر قانونی به رسمیت شناخته می‌شود. در نتیجه، اگر فروشنده بخواهد ملکی که برای آن مبایعه نامه تنظیم شده است را دوباره معامله کند، سامانه خطا می‌دهد. توجه داشته باشید؛ جهت دریافت کدرهگیری لازم است به دفاتر املاک رسمی و معتبر بروید تا مبایعه نامه‌تان، در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت شود.
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله از انتقال سند، نیازی به حضور خریدار نیست و فروشنده باید به دفتر اسناد رسمی، مراجعه کند. فروشنده ملک با ارائه شناسنامه و سند ملک، برای انتقال سند تشکیل پرونده می‌دهد و دفترخانه موظف است که استعلامات لازم از اداره شهرداری و دارایی را قبل از نقل و انتقال سند ملک انجام دهد.
درواقع دفترخانه باید استعلام مفاصاحساب ملک را بگیرد تا تمامی حساب و کتاب‌ها و بدهی‌های آن مشخص گردد. پس از آن که دفترخانه تمامی استعلام‌های لازم را بگیرد؛ نامه‌ای به فروشنده داده می‌شود تا جهت انجام امور مربوطه برای انتقال سند ملک، به اداره شهرداری و مالیات مراجعه کند.
- استعلام ملک از شهرداری
برای تکمیل مراحل انتقال سند؛ لازم است تا فروشنده با در دست داشتن مدارک مورد نیاز جهت بررسی پروانه ساخت، پرداخت عوارض نوسازی و پسماند، به شهرداری همان محدوده‌ای که ملک در آن واقع است مراجعه و برگه مفاصاحساب را دریافت نماید. روند اداری این مرحله از انتقال سند ملک، معمولا 3 تا 4 ساعت نیز زمان می‌برد.
- مراجعه به اداره مالیات
در این مرحله، فروشنده باید جهت پرداخت مالیات به اداره امور مالیاتی مراجعه کند که انجام این فرآیند معمولا 3 روز زمان می‌برد. پرداخت مالیات نیز معمولا در همان اداره و از طریق دستگاه‌های پرداخت الکترونیک انجام می‌شود و فروشنده با پرداخت مالیات، برگه مفاصاحساب مالیات را دریافت می‌کند.
- تحویل مدارک و انتقال سند ملک
طرفین معامله پس از دریافت استعلامات و مدارک لازم؛ طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه ذکر شده است، برای انجام آخرین مرحله انتقال سند در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند. خریدار، مبلغ کامل ملک را با ارائه مدارک لازم تسویه می‌کند؛ سپس با آماده سازی بنچاق توسط دفتر اسناد، سند به صورت کاملا قانونی و قطعی انتقال پیدا می‌کند.
چه مدارکی برای انتقال سند مورد نیاز است؟
- اصل و تصویر سند مالکیت
در سند مالکیت ملک؛ موقعیت جغرافیایی، ثبتی و هندسی ملک ذکر شده است.
- اصل و تصویر بنچاق
بنچاق یک کاغذ A2دارای مشخصات فروشنده، خریدار، آدرس و... می‌باشد که پیوست و پیش نیاز ملک است.
- مدارک شناسایی
تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار باید به دفترخانه تحویل داده شود.
- اصل و تصویر وکالت نامه
در مواردیکه معامله و فروش ملک از طریق وکیل انجام شده باشد.
- اصل و تصویر پایان کار
در مواردیکه ملک تازه ساخت است و نیاز به مجوزهای مربوطه داشته باشد.
- صورت مجلس تفکیکی
اگر ملک آپارتمان باشد، به صورت مجلس تفکیکی جهت انجام امور نیاز است.
- اصل و تصویر حصر وراثت
در صورتیکه ملک مورد نظر ورثه‌ای باشد.
سخن پایانی
با همه این تفاسیر؛ مراحل انتقال سند ملکی می‌تواند با چالش‌های زیادی همراه باشد و عبور از هر مرحله، مستلزم شناخت و آگاهی از قوانین حقوقی می‌باشد. حضور یک مشاور حقوقی آگاه و باتجربه می‌تواند بسیاری از چالش‌ها و مشکلات حقوقی پیش روی شما را برای حصول بهترین نتیجه، در کوتاه‌ترین زمان ممکن حل کند. سند زدن خانه، امری مهم و حساس است و باید برای انجام آن زمان، حوصله و دقت فراوان به کار رود. هر یک از بندهای ذکر‌شده در مبایعه‌نامه، می‌تواند به نفع یا به ضرر شما استفاده شود پس در نوشتن آن‌ها دقت کنید. برای اعتبار یافتن مبایعه‌نامه، گرفتن کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی رسمی الزامی است.
اشتراک
گزارش
نظرات من